Mieter verweigert Mängelbeseitigung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.04.2019, Az. VIII ZR 12/18, entschieden, dass ein Mieter, der sich weigert, die Beseitigung von Mängeln durch seinen Vermieter, dessen Mitarbeiter oder einem von ihm beauftragten Handwerker zu dulden, grundsätzlich die einbehaltene Miete sofort nachzuzahlen hat und ab diesem Zeitpunkt die Miete nicht mehr mindern darf.  


Der Fall
Die Beklagten hatte die Miete seit dem Jahr 1999 gemindert, nachdem in der angemieteten Wohnung Mängeln aufgetreten waren. Danach war es zu Rechtsstreitigkeiten zwischen den Beklagten und verschiedenen Rechtsvorgängerinnen der Klägerin gekommen. Die Klägerin kündigte den Beklagten im Jahr 2015 wegen rückständiger Mieten. Die Beklagten wandten im Verfahren ein, sie seien wegen des damals noch laufenden Verfahrens mit einer der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin und der in diesem Verfahren durchzuführenden Beweiserhebung zur Duldung der Mängelbeseitigung nicht verpflichtet gewesen. Denn diese wäre einer „Vernichtung von Beweissachverhalten“ und einer „Beweisvereitelung“ gleichgekommen. Vor dem Berufsgericht konnte die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen. 

Entscheidung des Bundesgerichtshofs 

Der Bundesgerichtshof dagegen sah den Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe als gegeben an. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei wirksam. Denn ab der Weigerung der Beklagten die Mängelbeseitigung zu dulden, seien sie nicht mehr zu weiteren Minderungen berechtigt gewesen sowie sein ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht entfallen. Aufgrund des Zwecks von § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB ende das Zurückbehaltungsrecht bei Beseitigung des Mangels, bei Beendigung des Mietverhältnisses und eben, wenn der Mieter seinen Vermieter oder einer von diesem beauftragen Person keinen Zutritt zu seiner Wohnung gewähre oder auf andere Weise die Duldung der Mangelbeseitigung verweigere. In den vorgenannten Fällen könne das Zurückbehaltungsrecht seine Funktion, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten, nicht mehr erfüllen. Die zurückbehaltenen Beträge würden daher in ihrer Gesamtheit grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig. Vorliegend seien die Äußerungen der Beklagten klar als Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung auszulegen gewesen. Zu dieser Verweigerung seien die Beklagten auch nicht im Hinblick, auf die anderen noch anhängigen Verfahren berechtigt gewesen. Die Mängel hätten auch nach ihrer Beseitigung noch bewiesen werden können. Der Bundesgerichtshof führt beispielhaft auf, dass Bilder hätten angefertigt werden können oder die mit der Mängelbeseitigung beauftragen Handwerker als Zeugen hätten dienen können.

Fazit 

Verweigert ein Mieter die Mängelbeseitigung durch seinen Vermieter, hat er grundsätzlich die einbehaltene Miete sofort zurückzuzahlen und darf in der Zukunft die Miete nicht mehr wegen dieses Mängels mindern. Dieser Grundsatz gilt selbst dann, wenn die Verweigerung auf das Argument der „Beweissicherung“ des mangelhaften Zustands im Hinblick auf ein anhängiges Verfahren vor Gericht gestützt wird. Mietern ist daher grundsätzlich davon abzuraten eine
Mängelbeseitigung zu verweigern bzw. die Miete trotz Verweigerung weiter zu mindern und einbehaltene Miete nicht an den Vermieter auszuzahlen. Bei Vorliegen der Voraussetzungen droht dem Mieter ansonsten schnell eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.3 i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr.1 BGB). 

Die Autorin ist in den Bereichen Mietrecht und Sozialrecht tätig.