Der Fall: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin, in dem
betreffenden Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 55,75 qm angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche
beträgt 51,03 qm. Mit Schreiben vom 24. November 2006 hat die Klägerin von der Beklagten die
Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 360,47 € auf 432,56 € entsprechend 7,76 € je qm ab dem
1. Februar 2007 verlangt. Sie hat dabei die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von 55,75 qm
zugrunde gelegt. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur
begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die dagegen
gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Die Revision der Beklagten hatte keinen
Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach §
558 BGB die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche
zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt. In einem solchen
Fall liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von
Wohnflächenvereinbarungen, wie sie der Senat auch für den Fall einer zum Nachteil des Vermieters
wirkenden Flächenabweichung angenommen hat. Die vertragliche Festlegung einer größeren als der
tatsächlich vorhandenen Wohnfläche ist keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den
Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß § 557 Abs. 4
bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre. Diese Schutzvorschriften betreffen nur solche Abreden,
welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB
verändern. Mit einer solchen vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche haben die
Parteien aber keine solche Vereinbarung getroffen. Die mittelbare Wirkung einer
Wohnflächenvereinbarung auf die Miethöhe wird hingegen nicht vom Schutzzweck dieser Bestimmungen
erfasst. Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10% ist es dem jeweils
nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten
zu lassen, und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.
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