Mietminderung bei abweichender Flächenangabe

Ein entscheidendes Kriterium zur Beschreibung des Mietobjektes ist die Fläche der Mietsache. Vermieter sind nicht verpflichtet, in den Mietvertrag konkrete Angaben betreffend die Größe der Wohnung zu machen. Die Wohnfläche kann auch konkludent als vereinbart angesehen werden. Dies kann beispielsweise der Fall sein, sofern dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages, insbesondere eine Grundrissskizze und eine detaillierte Flächenberechnung, vorgelegt wurden.

Durch die Bezeichnung des Mietobjekts und dem beigefügten Grundrissplan kann eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der Größe der Wohnung gegeben sein.

Weicht nun die tatsächliche Fläche von der vertraglich vereinbarten Größe ab, entspricht das Mietobjekt nicht der vertraglich vereinbarten Soll- Beschaffenheit. Es liegt ein Mietmangel vor.

Dass die vereinbarte Nutzflächen in dem Grundrissplan nur mit einem Circa-Maß angegeben sind, steht der Annahme eines Sachmangels nicht entgegen (BGH, Urteil vom 25. November 2020 – XII ZR 40/19).

Nach § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB ist der Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. nur zur Entrichtung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet.

Ein abweichendes Flächenmaß mindert die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch bereits dann erheblich, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt. Der Mieter kann sich dagegen nicht auf diese tatsächliche Vermutung einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache berufen, sofern die Abweichung geringer als 10 % ist. Der Mieter muss dann im jeweiligen Einzelfall konkret darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist ( BGH, Urteil vom 25. November 2020 – XII ZR 40/19).

Um sich Mietminderungsansprüche abzusichern, sollte die Miete unter Vorbehalt bezahlt werden. Dies ist gegenüber dem Vermieter ausdrücklich anzuzeigen. Zudem kann im Verwendungszweck des Überweisungsauftrages „unter Vorbehalt“ angegeben werden.

Möchten Sie rechtlich geprüft haben, ob ein Mietminderungsanspruch besteht, wenden Sie sich gerne jederzeit an mich. Jeder Fall bedarf hierbei einer individuellen Rechtsberatung. Ich stehe Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.