Mietminderung bei Ausfall der Heizungsanlage

Wann ist die Miete bei defekter Heizung im Winter gemindert?

Nicht jeder Heizungsausfall führt zu einer Mietminderung. Nur ein Heizungsausfall von mehreren Tagen (je nach Witterung ab etwa 2-3 Tagen) stellt einen Nachteil dar, mit dem der Mieter bei Mietvertragsbeginn nicht rechnen musste und der deshalb zu einer Mietminderung führt. Kurzzeitige Unterbrechungen der Heizleistung führen generell nicht zur Mietminderung.

Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Die Miete ist wegen eines länger andauernden Heizungsausfalls auch dann gemindert, wenn der Energieversorger am Heizungsausfall schuld ist.

Die Höhe der Minderungsquote hängt davon ab, wie stark die Kälte den Mietgebrauch beeinträchtigt. Ist die Wohnung unbewohnbar und müssen die Mieter wegen der Kälte ausziehen, ist die Miete während dieser Zeit grundsätzlich um 100 % gemindert. Stellt der Vermieter notdürftig tragbare Heizgeräte auf, die einen Aufenthalt in der Wohnung noch erträglich machen, kann die Miete dennoch um bis zu 70 % gemindert sein (Landgericht Berlin, Urteil vom 29.7.2002, Aktenzeichen: 61 S 37/02).

Fachanwaltstipp Mieter:Zeigen Sie einen Heizungsausfall unverzüglich beim Vermieter an. Führen Sie ein Temperaturprotokoll, in dem Sie möglichst genau notieren, wann Sie in welchem Zimmer welche Temperatur messen. Eine Messung tagsüber und eine nachts reicht regelmäßig aus. Verwenden Sie handelsübliche Temperaturmessgeräte und lassen Sie sich die Werte möglichst oft von einem Zeugen bestätigen. Zahlen Sie die Miete vorsorglich nur unter ausdrücklichem Vorbehalt weiter. Wenn ein Verbleib in der Wohnung unerträglich sein sollte, müssen Sie Ihrem Vermieter die Gelegenheit geben, Ihnen eine Ersatzwohnung anzubieten, bevor Sie in eine Pension ziehen.

Rechtsanwalt Alexander Bredereck

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte