Mietrecht/Gebäudeversicherung

Haftet der Mieter für von ihm an der Mietwohnung verursachte Schäden?

Kann der Vermieter sich weigern, die Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen und Zahlung unmittelbar von dem Mieter verlangen? 

Kann der Mieter sich gegen Ansprüche des Vermieters versichern?

1.) Um die aufgeworfenen Fragen zu klären, muss zunächst zwischen den verschiedenen Rechtsverhältnissen und Verträgen unterschieden werden:

Wenn es in einem (Mehrfamilien)Haus zu einem Brand- oder Wasserschaden in der vermieteten Wohnung kommt, gibt es neben den oft dramatischen Folgen für den Mieter, dessen Wohnung häufig unbewohnbar ist, viele unterschiedliche Beteiligte und Vertragsbeziehungen. Der Mieter hat einen Mietvertrag mit dem Vermieter, er zahlt neben der Miete für die Nutzung der Wohnung auch die Betriebskosten, in denen regelmäßig die Kosten für die Gebäudeversicherung, die der Vermieter unterhält, enthalten sind. Häufig verfügt der Mieter auch über eine Hausratversicherung und idealerweise über eine private Haftpflichtversicherung.

Der Vermieter ist durch den Mietvertrag verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, also insbesondere ihre Bewohnbarkeit zu gewährleisten. Er ist gegen Risiken wie Brand- oder Wasserschäden durch die Gebäudeversicherung abgesichert.

2.) Rechtlage

Wer für die von einem Mieter verursachten Schäden an einem Wohngebäude zahlen muss, richtet sich danach, wer für den Schaden verantwortlich ist, also ihn verursacht hat. Die Frage, ob der Mieter Zahlungen leisten muss, stellt sich grundsätzlich nur dann, wenn der Mieter den Schaden verursacht hat. Dabei ist zwischen den unterschiedlichen Verschuldensgraden zu unterscheiden:

a) Mieter hat den Schaden durch leicht fahrlässiges Verhalten verursacht

Die Abgrenzung zwischen den verschiedenen Fahrlässigkeitsgraden ist im Einzelfall zu treffen und oft schwierig. Leichte Fahrlässigkeit liegt dann vor, wenn die Voraussetzungen der groben Fahrlässigkeit nicht erreicht werden. Grob fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt.

Wenn dem Mieter nur leichte Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann, besteht grundsätzlich (es gibt Ausnahmen) die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, seinen Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen (BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04). Der Vermieter ist zudem gemäß § 535 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, also den Schaden zu beseitigen (BGH, Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 191/13).

Der Gebäudeversicherer des Vermieters kann auch nicht die Beträge, die er für die Schadensbeseitigung aufgewendet hat, von dem Mieter „wiederholen“. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 08.11.2000 – IV ZR 298/99, Urteil vom 07.06.2023 – IV ZR 252/22) enthält der Gebäudeversicherungsvertrag einen Regressverzicht zugunsten des Mieters für die Fälle, in denen der Mieter einen Schaden am Gebäude durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat. Der Gebäudeversicherer kann nicht Regress nehmen, der Mieter muss nicht zahlen! 

Wenn der Mieter allerdings über eine private Haftpflichtversicherung verfügt, muss sich diese nach der Rechtsprechung des BGH an den Schadensbeseitigungskosten beteiligen (BGH, Urteil vom 07.06.2023, IV ZR 252/22).

b) Mieter hat Schaden durch grob fahrlässiges Verhalten verursacht

Die soeben dargestellten Rechtsgrundsätze gelten nur für Schäden, die ein Mieter durch leicht fahrlässiges Verhalten verursacht hat, bei grober Fahrlässigkeit gelten sie nicht. Der Vermieter oder der Gebäudeversicherer (nach der Schadensregulierung im Rahmen eines Regresses) können dem Mieter wegen der Schadensbeseitigungskosten in Anspruch nehmen. In diesen Fällen ist es daher besonders wichtig, dass der Mieter über eine private Haftpflichtversicherung verfügt, die bei grober Fahrlässigkeit einstehen muss (§ 103 VVG).

c) Mieter hat Gebäudeschaden vorsätzlich herbeigeführt

Vorsätzliches Verhalten ist grundsätzlich nicht versicherbar (vgl. u. a. §§ 81, 103 VVG), der Mieter haftet also für von ihm vorsätzlich herbeigeführte Schäden an der Mietwohnung/dem Mietshaus persönlich. Auch eine private Haftpflichtversicherung des Mieters übernimmt die Schäden nicht.

3.) Zusammenfassung

Ein Wohnungsmieter, der einen Gebäudeschaden (Wasserschaden und Brandschaden o. ä.) verursacht hat, haftet nicht automatisch für die Schadensbeseitigungskosten. Stattdessen ist nach dem Grad des Verschuldens des Mieters zu differenzieren, bei nur leichter Fahrlässigkeit scheidet eine Haftung aus. In den Fällen leichter Fahrlässigkeit ist der Vermieter verpflichtet, die Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen, die ihrerseits nicht bei dem Mieter Regress nehmen kann. Der Mieter muss nicht zahlen!

Da der Mieter aber schon bei grob fahrlässig verursachten Gebäudeschäden für die Schadensbeseitigungskosten haftet, ist es wichtig, dass der Mieter über eine private Haftpflichtversicherung verfügt.

Da die Abgrenzung der Verschuldensgrade (leichte/grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz) rechtliche Kenntnisse voraussetzt und es zu den soeben skizzierten Grundsätzen auch Ausnahmen gibt, sollten Sie sich, wenn Sie als Mieter einen Gebäudeschaden verursacht haben oder als Vermieter einen Gebäudeschaden feststellen, den ein Mieter verursacht haben könnte, unbedingt fachanwaltlicher Hilfe bedienen. Ich unterstütze Sie gerne bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche bzw. der Abwehr unberechtigter Forderungen Ihres Vermieters mit meiner langjährigen, fachanwaltlichen Erfahrung.