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Mietrecht – Kleinreparaturklausel
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Mietrecht – „Kleinreparaturklausel“ – wer zahlt die Erneuerung der Silikonverfugung?
In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte stritten die Parteien über die Instandsetzung einer undichten Silikonabdichtung an einer Duschabtrennung der Duschtasse. Aufgrund der Undichtigkeit war Wasser ausgetreten und es hatten sich Kalkablagerungen und Schimmel an der Abtrennung gebildet.
Die Mieterin hatte die Vermieterin aufgefordert, Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, die Vermieterin hatte mit Verweis auf die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag abgelehnt.
Die von der Mieterin erhobene Klage auf Verpflichtung der Vermieterin zur Instandsetzung hatte Erfolg (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29.08.2017 – 5 C 93/ 16).
Nahezu jeder Mietvertrag enthält eine sog. „Kleinreparaturklausel“. Voraussetzung der Wirksamkeit der Klausel als AGB ist, dass der Mieter nur zur Kostenübernahme, nicht aber zur Reparatur verpflichtet wird. Darüber hinaus muss die Klausel im Hinblick auf die Kosten eine zweifache Begrenzung, nämlich nach der Höhe der Kosten für die Einzelreparatur und nach der Höhe der Summe der in einem Jahr anfallenden Kosten, enthalten. Hierbei wird zum Teil eine Höchstgrenze von ca. 100,00 € pro Einzelreparatur als angemessen erachtet.
Eine Kostenbeteiligung von mehr als 150,00 € dürfte in jedem Fall unwirksam sein. Hinsichtlich der Gesamtkosten pro Jahr ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Hierbei dürften Kosten i. H. v. 6-8 % der Jahreskaltmiete noch angemessen sein.
Darüber hinaus muss sich die Reichweite der Kleinreparaturklausel auf jene Teile beschränken, deren Zustand und Lebensdauer vom häufigen Umgang des Mieters mit jenen abhängen. Dies ist bei einer Silikonverfugung nach dem obig zitierten Urteil nicht der Fall.
Neben Silikonfugen fallen z. B. auch Reparaturen von verkalkten Wasserhähnen nicht hierunter, da der Mieter nicht auf die Verkalkung unmittelbar einwirken, sondern nur durch Betätigung des Hahnes mittelbar den Durchfluss des Wassers steuern kann. Ebenfalls nicht wirksam einbezogen werden können Spiegel, Verglasungen oder aber Beleuchtungskörper.
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