Mietrecht: Wenn die Nebenkostenabrechnung verspätet ist

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Nebenkosten machen bei der Miete mittlerweile einen erheblichen Anteil aus. Laut dem Mieterbund müssen Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,17 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für Nebenkosten zusätzlich zu der Kaltmiete aufwenden. Rechnet man alle erdenkbaren Betriebskosten dazu, kann der Betrag sogar auf 2,88 Euro steigen.

Sofern nichts anderes vereinbart ist, zum Beispiel pauschale Nebenkosten oder Betriebskosten, ist der Vermieter daher verpflichtet jährlich über diese Kosten abzurechnen. Hat der Mieter zuviel gezahlt, so bekommt er die Differenz zurück. Hat der Mieter zu wenig bezahlt, muss er die Differenz nachzahlen.

Eigentlich ganz einfach ... mag man meinen.

Doch in der Praxis geben Nebenkostenabrechnungen immer wieder Anlass zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Da wird auch schon mal um kleine oder gar kleinste Beträge gestritten, was für beide Seiten ziemlich nervenaufreibend sein kann.

Jährliche Abrechnung erforderlich

Der Gesetzgeber hat die Abrechnung von Betriebskosten relativ streng geregelt. Eigentlich ist dies geschehen, damit Streit vermieden werden soll. Doch wie es so oft der Fall ist, spielt das wahre Leben eben anders, als es der Gesetzgeber vorgesehen hat.

§ 556 Abs. 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt die Häufigkeit der Abrechnung. Ein Abrechnungszeitraum darf maximal 12 Monate umfassen, kann aber auch kürzer gefasst werden.

Beginn und Ende eines Abrechnungszeitraumes muss dabei übrigens nicht unbedingt auf das Kalenderjahr entfallen, sondern kann zum Beispiel auch die Zeit vom 01.05. eines Jahres bis 30.04. des Folgejahres umfassen.

Gerade bei einem Wechsel der Mieter dauert der erste bzw. letzte Abrechnungszeitraum entsprechend kürzer.

Abrechnungsfrist ebenfalls festgelegt

§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB legt die Abrechnungsfrist fest. Sie beträgt ebenfalls 12 Monate nach Ablauf des jeweiligen Abrechnungszeitraums.

Bis zum Ende der Abrechnungsfrist muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.

Endet ein Abrechnungszeitraum zum Beispiel also am 31.12.2019, so muss die Abrechnung bis zum 31.12.2020 zugegangen sein.

Zugang bedeutet hier übrigens Eingang bei dem Mieter. Es reicht für den Vermieter also nicht aus, wenn er die Abrechnung im obigen Beispiel am 31.12.2020 per Post abschickt oder erst um 23:50 Uhr in den Briefkasten einwirft. Zu einer solchen Zeit muss der Mieter nicht mehr mit Posteingang rechnen.

Folgen einer verspäteten Abrechnung

Unabhängig von dem Zugang der Abrechnung hat der Mieter immer ein Recht auf die Erstellung und Erhalt der Abrechnung. Doch wenn sie zu spät zugegangen ist, also im vorherigen Beispiel erst am 01.01.2021 zugegangen wäre, so kann der Vermieter eine Nachforderung zu Lasten des Mieters nicht mehr geltend machen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). In diesem Fall müsste der Mieter also die Nachforderung nicht bezahlen.

Umgekehrt bleibt der Vermieter bis zur normalen Verjährungsfrist aber verpflichtet, ein Guthaben an den Mieter auszuzahlen.

Einige Ausnahmen möglich

Dieser Grundsatz kann nur dann durchbrochen werden, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Ein beliebtes Beispiel hierfür ist der Fall, wenn der Mieter unbekannt verzogen ist und die neue Adresse erst sehr viel später trotz Bemühungen des Vermieters bekannt wird.

Prüfung der Abrechnung natürlich möglich

Nach Erhalt der Abrechnung bleibt dem Mieter natürlich auch ein Prüfungsrecht vorbehalten. Was hierbei zu beachten ist und welche Fristen dann gelten, werde ich in einem weiteren Rechtstipp behandeln ;-)

Fristen daher unbedingt einhalten

Sowohl für Vermieter als auch Mieter sind die Fristen des § 556 BGB daher von entscheidender Bedeutung für die Durchsetzung oder Abwehr einer eventuellen Nachforderung oder Erstattung und beide Seiten sollten rechtzeitig handeln.