Mietverhältnis beendet: die korrekte Wohnungsübergabe

Wurde das Mietverhältnis beendet, ist der Mieter nach § 546 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verpflichtet, die Mietwohnung (= Mietsache) zurückzugeben. Dabei spielt es keine Rolle, wer gekündigt hat, wie lange das Mietverhältnis bestand oder wie gut oder schlecht das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist oder war.

Auch im Falle einer Untervermietung ist der Mieter dieser Wohnung gemäß § 546 II BGB in der Pflicht: „Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.“

Der Übergabezeitpunkt ist gemäß § 546 I BGB der letzte Tag der Mietzeit. Fällt dieser auf einen gesetzlichen Feiertag, einen Samstag oder Sonntag muss die Wohnungsübergabe erst am darauffolgenden Werktag durchgeführt werden. Selbstverständlich können sich die Parteien jedoch auf eben einen solchen Termin einigen, auch wenn dieser von dem letzten offiziellen Miettag abweicht.

Darüber hinaus entstehen zwischen den Vertragsparteien immer wieder unnötige Diskussionen hinsichtlich Mängelbeseitigung und der persönlichen Auffassung von ausreichenden Schönheitsreparaturen.

Es ist entgegen der Meinung vieler Mieter nicht ausreichend, die Mietwohnung einfach zu verlassen oder besenrein zu übergeben. Zwar ist dies in Einzelfällen möglich – je nach Vertragsinhalt oder Absprache mit dem Vermieter (so zum Beispiel, wenn der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses eine umfassende Sanierung oder Renovierung der Wohnung plant), rechtlich sicher ist man als Mieter jedoch nur unter Einhaltung folgender „Spielregeln“:

• Reparatur oder Ersatz von selbst verursachten Beschädigungen, die nicht unter „Verschleiß“ einzuordnen sind

Sollte beispielsweise ein Parkett- oder Laminatboden beschädigt sein (Feuchtigkeitsschaden durch falsche Nassreinigung/ Blumengießwasser oder massive Abnutzung durch das Hin- und Herfahren mit einem Bürostuhl), so ist es Sache des Mieters für diesen Schaden aufzukommen. Auch Schäden an Türen oder Fenstern durch Gewaltanwendung gehen zu Lasten des Mieters.

Allmählich voranschreitende Verfärbungen von Heizkörpern oder Druckstellen von Möbeln auf dem Teppichboden sind hingegen normale Abnutzungserscheinungen, die über die Jahre hinweg auftreten und nicht vermeidbar sind. Hierfür ist der Mieter nicht heranzuziehen.

Generell gilt, dass die Wohnung nicht verdreckt übergeben werden darf, sondern dass „alle groben Verschmutzungen beseitigt werden müssen“ (so beispielsweise ein Urteil des Amtsgerichts (AG) Düsseldorf vom 18.08.2011, Az.: 50 C 3305/11.)

• Entfernung sämtlicher Einrichtungsgegenstände des Mieters

Hat der Mieter nicht fristgerecht zum Wohnungsübergabetermin seine persönlichen Dinge und/ oder Möbel vollständig aus der Wohnung entfernt, so hat der Vermieter das Recht Schadensersatzansprüche geltend zu machen (Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB). Durch die bevorstehende Dauer der Beseitigung des Mobiliars entgehen dem Vermieter Mieteinnahmen oder es treten weitere Kosten auf – beispielsweise für die Beauftragung eines Entrümpelungsunternehmers.

Wurde hingegen die Wohnung teilmöbliert oder voll möbliert angemietet, so haben sich auch diese Gegenstände als „Mietsachen“ (= Eigentum des Vermieters) bei der Wohnungsübergabe selbstverständlich vollständig und unversehrt in der Wohnung zu befinden, auch wenn der Mieter sie nicht genutzt oder zwischenzeitlich an einem anderen Ort untergebracht hat.

Was, wenn der Mieter eine hochwertige und evtl. maßgeschneiderte Einbauküche in die Mietwohnung eingebracht hat? Idealerweise hat der Vermieter hiervon Kenntnis und kauft dem Mieter diese entweder ab, um sie anschließend als Bestandteil der Wohnung mit zu vermieten, oder stimmt einem Verkauf der Küche vom Mieter an den Nachmieter zu, ohne auf eine Entfernung der Küche zu bestehen. Ebenso kann beispielsweise mit einem durch den Mieter errichteten Windfang im Flur oder eigens verlegten Terrassendielen auf dem Balkon verfahren werden.

• Rückbau eigener baulicher Veränderungen der Wohnung

Hat ein Mieter bauliche Veränderungen an einer Mietwohnung vorgenommen, so hat er hoffentlich vorab mit seinem Vermieter darüber gesprochen oder eine schriftliche Vereinbarung getroffen. Dies erleichtert deutlich die Abwicklung der Wohnungsübergabe und verhindert böse Überraschungen. So können zum Beispiel teure und aufwendige Rückbauaktionen schnell vor Gericht enden, es sei denn Vermieter und Mieter sind sich einig über die Wohnwerterhöhung dieser Maßnahmen und von einer Entfernung der Gegenstände wird daher abgesehen. Der Mieter kann sogar eine Entschädigung vom Vermieter erhalten, vgl. § 552 BGB.

• Durchführung vertraglich vereinbarter wirksamer Schönheitsreparaturen

Mietverträge, in denen der Vermieter dem Mieter eine vollständige Endrenovierung nach Mietende abverlangt sind unzulässig – genauso wie feste Renovierungen oder Schönheitsreparaturen zu festgelegten Zeitpunkten oder Intervallvorgaben.

Als Faustregel gilt, dass ein Mieter die Wohnung in dem Zustand zurückgibt, wie er sie bei der Anmietung in Empfang genommen hat.

Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um Renovierungsarbeiten, mit denen durch normales, vertragsgemäßes Wohnen im Laufe der Zeit auftretende Abnutzungserscheinungen behoben werden (Löcher von Nägeln und/ oder Schrauben in Wänden füllen), Tapezieren, Streichen, …)

Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert übergebener Wohnung ist auch bei einer Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieter unwirksam (BGH, Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/16).

• Rückgabe sämtlicher Schlüssel (Haus,-Wohnungs-, Keller-, Garagen- und/oder Briefkastenschlüssel) in vollständiger Anzahl

Unabhängig von den Gründen hierfür: Der Vermieter darf bei Verlust eines Schlüssels durch den Mieter auf dessen Kosten die gesamte Schließanlage im Haus tauschen lassen, wenn die Gefahr von missbräuchlichem Gebrauch des verschwundenen Schlüssels besteht. Bei Verlust von Einzelschlüsseln wie Briefkastenschlüssel oder dem des Kellerschlosses ist maximal der Ersatz des Briefkastens inkl. Schlüssel bzw. die Neuanschaffung eines Kellertürenschlosses fällig.

Tipp: Übergabeprotokoll anfertigen!

Empfehlenswert ist eine Dokumentation der Wohnungsübergabe. Gehen Sie Punkt für Punkt gemeinsam mit Ihrem Mieter/ Vermieter eine Checkliste durch und halten Sie fest, was besprochen wurde oder aufgefallen ist. Hierzu gibt es eine kostenlose Formularvorlage zum Ausdruck bei uns auf der Website. Ein solcher Leitfaden ist bereits bei der Anmietung der Wohnung hilfreich. Dieses Protokoll kann man zum Vergleich beim Auszug und der Wohnungsübergabe ebenfalls hinzuziehen, da man sich bereits nach mehreren Monaten nicht immer zwingend an alle besprochenen Details erinnern kann.

Wichtig sind beide Unterschriften unter dem Protokoll – von Mieter & Vermieter –, da das Dokument sonst rechtlich keinen Wert hat. Auch Fotos der Wohnung oder einzelner Bereiche sind als Protokollergänzung zulässig und ggf. hilfreich.

Wann ist die Rückzahlung der Mietkaution fällig?

Sofern der Mieter eine Mietsicherheit in Form einer Kaution geleistet hat, ist diese nach Beendigung des Mietverhältnisses samt Zinsen an den Mieter auszuzahlen.

Dem Vermieter wird in der Regel eine Frist von ca. maximal sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses zugestanden, zumindest einen Teil der Kaution einzubehalten. Dies liegt begründet in der sog. „Prüffrist“, in der der Vermieter auch schwer aufzudeckende Schäden an oder in der Wohnung kontrollieren oder entdecken kann. Auch Ansprüche aus dem Mietverhältnis wie Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung können in dieser Zeit noch entstehen.