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Die Wohnungsübergabe – eine Quittung
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Bevor Sie tätig werden, müssen Sie sich den Mietvertrag durchlesen. Hier entscheiden auch kleine Formulierungen.
Das Übergabeprotokoll ist eine Quittung
Das Übergabeprotokoll ist grundsätzlich eine Quittung. Was dort steht, ist festgestellt. Der Inhalt des Protokolls wird jedoch regelmäßig vor Gericht bestritten, insbesondere, wenn Vertreter der jeweiligen Partei dies gegenzeichnen. Denn eine „normale“ Quittung bestätigt lediglich den Geldbetrag für eine erbrachte Leistung. Dieser „Geldbetrag“ – Zustand der Mietsache – ist jedoch im Mietrecht interpretationsbedürftig.
Vertragsgemäß und besenrein
Der ordnungsgemäße Zustand bedeutet regelmäßig der vertragsgemäße Zustand. Abnutzungen sind grundsätzlich nicht zu beseitigen, denn diese sind mit der Miete abgegolten. Dies bedeutet, dass sich Gebrauchsspuren und Abnutzungserscheinungen im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs halten müssen. Etwas anderes gilt für Beschädigungen. Hier herrscht regelmäßig Streit zwischen den Parteien, wie der Zustand der Wohnung einzuordnen ist. Es empfiehlt sich stets, Fotos der Mietsache anzufertigen.
Besenreine Übergabe bedeutet, dass die Wohnung gereinigt, gesaugt und frei von Spinnweben übergeben werden muss. Dies ist insbesondere zu beachten, wenn keine Schönheitsreparaturen geschuldet sind.
Schönheitsreparaturen
„Schönheitsreparatur“ ist ein Ausdruck für bestimmte, rein dekorative Arbeiten, die an der Mietsache zur Verbesserung des Aussehens des Raumes und zur Behebung von oberflächlichen Schäden vorgenommen werden. Um eine Reparatur handelt es sich jedoch nicht. Es ist häufig fraglich, ob diese Arbeiten erforderlich sind und wer sie durchführen muss.
Nach der gesetzlichen Regelung ist es Pflicht des Vermieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen dienen dazu, die Mietsache instand zu erhalten. Daher sind sie von der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung der Mieträume im vertragsgemäßen Zustand gemäß §§ 535 Abs. 1, 538 BGB umfasst.
Da dieses Recht abdingbar ist, wird diese Verpflichtung jedoch regelmäßig vertraglich auf den Mieter abgewälzt. Erfolgt dies durch eine Klausel, die starr bestimmte Fristen zur Durchführung vorschreibt, ist regelmäßig die gesamte Regelung zum Thema Schönheitsreparaturen unwirksam. Hier ist eine Vertragsprüfung notwendig.
Wenn der Mieter verpflichtet wird, die Wohnung in jedem Falle bei Vertragsende renoviert zu übergeben, unabhängig davon, wie der Zustand er Wohnung bei Vertragsbeginn war, oder wann die letzten Schönheitsreparaturen durchgeführt worden sind, ist diese Vereinbarung regelmäßig unwirksam.
Idealerweise ist bei Beginn und Ende des Mietverhältnisses ein schriftliches Übergabeprotokoll anzufertigen, das die Parteien als verbindlich ansehen. Das Protokoll ist leider regelmäßig erheblich interpretationsbedürftig.
Rechtsanwalt Holger Hesterberg, Wolfratshausen, München.
Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.
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