Modernisierung des Wohnraums: Ankündigung – Duldung – Erhöhung – Fristen – was ist zu beachten?

Modernisierung des Wohnraums: Was ist zu beachten?

Im Bereich der Modernisierung von Wohnraum ist der Gesetzgeber in den letzten Jahren sehr aktiv geworden. Durch das Mietrechtsänderungsgesetz von 2013 hat sich die Rechtslage grundlegend verändert. Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters sind in den §§ 555b ff. BGB geregelt. 

Voraussetzungen einer Modernisierungsmaßnahme, § 555b BGB

Zunächst greift der § 555b BGB in Nr. 1 – 7 einzelne Tatbestände auf, unter welchen eine bauliche Maßnahme als Modernisierung zu qualifizieren ist. Im Einzelnen kann energetisch modernisiert werden (Nr. 1 u. 2), der Wasserverbrauch gesenkt werden (Nr. 3), der Gebrauchswert erhöht werden (Nr. 4), die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (Nr. 5), eine sonstige Maßnahme durchgeführt werden (Nr. 6) oder neuer Wohnraum geschaffen werden (Nr. 7). 

Grundsätzlich liegt dem Charakter einer Modernisierungsmaßnahme zugrunde, dass es sich nicht um eine bloße Instandsetzung durch das bauliche Vorhaben im Sinne des § 555a BGB handeln darf. Vielmehr soll die Maßnahme den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen. Jedoch kann sich dabei nicht pauschal auf die Regelung des § 555b Nr. 4 BGB berufen werden, welcher explizit von einer solchen Erhöhung des Gebrauchswerts spricht. § 555b Nr. 4 dient eher als eine Art Auffangtatbestand, insofern die Nr. 1 – 3 nicht erfüllt sind. Die Nr. 5 – 7 hingegen, beziehen sich auf geringe Veränderungen oder besondere Konstellationen mit grundsätzlich weniger Praxisrelevanz. Ist keines der sieben Tatbestandsmerkmale erfüllt, so scheitert es an der Qualifizierung einer baulichen Maßnahme als Modernisierung.

Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme § 555c BGB

Der Vermieter hat die Modernisierungsmaßnahme dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen gemäß § 555c Abs. 1 BGB. Diese Frist ist absolut und kann vom Vermieter nicht verkürzt werden, vgl. auch § 555c Abs. 5 BGB. Die Ankündigung kann zunächst auch unvollständige Informationen erhalten, diese müssen jedoch vor Beginn der dreimonatigen Frist vervollständigt werden. Der Mieter muss Art, Umfang, Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung aus der Ankündigung erkennen. Zudem muss er den Mieter auf den Einwand der besonderen Härte hinweisen. Komplizierter verhält es sich bei energetischen Sanierungen mit der Angabe von Pauschalwerten zur energetischen Qualität der Bauteile im Sinne des § 555c BGB. Hier ist umstritten, ob diese Angabe freiwillig oder verpflichtend ist (LG Berlin, 20.02.2013, Az.: 65 S 209/12).

Duldungspflicht des Mieters

Gemäß § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter, insofern der Vermieter ordnungsgemäß angekündigt hat, die bauliche Maßnahme zu dulden. Sofern die Maßnahmen nicht mit der Ankündigung übereinstimmen, kann der Mieter die Duldung verweigern. Die Duldungspflicht beinhaltet jedoch keine Mitwirkungspflicht. Der Mieter ist nicht verpflichtet, Möbel umzustellen (schon gar nicht kostenpflichtig) und muss auch nicht zur Schadensminimierung beitragen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 555d BGB, Rn. 17) Fraglich ist auch, ob der Mieter Modernisierungsmaßnahmen innerhalb einer vom Vermieter gewährten Räumungsfrist zu dulden hat. Hierbei kann der Vermieter zumindest schon Maßnahmen durchführen, die den Mieter nicht unmittelbar betreffen. Andere Maßnahmen sind im Einzelfall zu würdigen und könnten untersagt werden. 

Härteeinwand

Stellt die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder seine Angehörigen, welche im Haushalt des Mieters leben, eine besondere Härte dar, so hat der Mieter diese Maßnahme nicht zu dulden. Selbst unter Berücksichtigung des berechtigten Interesses des Vermieters und unter Berücksichtigung der Interessen anderer Mieter sowie durch die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes kann diese Härte im Sinne des § 555d Abs. 2 BGB nicht aufgewogen werden. Ein simpler Fall ist zum Beispiel, wenn der Vermieter Fenster oder Heizungen in den Wintermonaten austauschen möchte. Die Wohnung wird dadurch unbewohnbar und der Vermieter muss die Maßnahme verschieben. Erfolgt der Austausch doch, so kann der Mieter Schadenersatz und ggf. sogar Schmerzensgeld einklagen (AG Hannover, WuM 1989, 634). Auch eine Verkleinerung des Wohnraums oder die komplette Veränderung der Wohnung, insbesondere ihrer Nutzungsmöglichkeit, stellt grundsätzlich eine besondere Härte dar (LG Braunschweig, WuM 1982, 208; LG Frankfurt am Main, WuM 1986, 138). Zudem sind im Einzelfall alle Lebensumstände zu würdigen, wie zum Beispiel Alter, Schwangerschaft, Krankheiten, Behinderungen etc. Selbst eine bevorstehende Abschlussprüfung ist zu berücksichtigen. Hierbei bedarf es einer guten Argumentation im Einzelfall. Wichtig ist die Wahrung von Form und Frist. Sofern der Vermieter auf den Härteeinwand ordnungsgemäß hingewiesen hat, so ist der Härteeinwand bis zum Ablauf des Folgemonats begründet und in Textform abzugeben. 

Es ist strikt zu trennen zwischen dem Härteeinwand gegen die Maßnahme selbst und dem sozialen Härtefall aufgrund der Mieterhöhung. Bei der voraussichtlichen Mieterhöhung kann man sich unabhängig von § 555d BGB nochmals auf die besondere Härte berufen. Denn der Härteeinwand aus § 555d Abs. 2 BGB richtet sich gegen die Modernisierungsmaßnahme selbst, der Härteeinwand aus § 559 BGB richtet sich hingegen nur gegen die Erhöhung der Miete. So wäre es denkbar, dass der Mieter verdeutlicht, dass eine Erhöhung der Miete eine besondere Härte darstellt, jedoch der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme trotzdem durchführt und lediglich auf die Erhöhung verzichtet. Jedoch muss sich auf die soziale Härte spätestens mit Ablauf des Monats nach Erhalt der Modernisierungsankündigung berufen werden. Also trotz strikter Trennung von Maßnahme und Erhöhung besteht für den Mieter dieselbe Frist zur Einlegung eines Härtefalleinwands gegen die Erhöhung wie gegen die Maßnahme selbst. 

Minderung während der Maßnahme

Grundsätzlich kann der Mieter bei einer Modernisierungsmaßnahme von seinem Minderungsrecht aus § 536 Abs. 1 BGB Gebrauch machen. Dies ist der Fall, wenn die Modernisierungsmaßnahme den Mietgebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt (AG Köln WuM 1975, 225). Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wurde das Minderungsrecht des Mieters jedoch eingeschränkt. Durch den neu eingeführten § 536 Abs. 1a BGB wird eine Minderung für die ersten drei Monate seit Beginn der Maßnahme ausgeschlossen, wenn es sich dabei um eine energetische Sanierung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB handelt. Hier darf der Mieter also nicht mindern. Betrifft die Maßnahme die Nr. 2 – 7 des § 555b BGB, so ist im Einzelfall abzuwägen, ob die Beeinträchtigung tatsächlich erheblich ist. So entschied das Berliner Kammergericht zum Beispiel, dass eine Minderung wegen eines mehrstündlich abgestellten Wasseranschlusses über zwei Tage noch zumutbar sei und kein Minderungsrecht begründe (KG Berlin, 10.05.2007, Az.: 8 U 166/06). Baulärm und räumliche Beeinträchtigungen können hingegen schon eine Minderung von 10 – 15 % oder mehr rechtfertigen (LG Berlin, 13.01.2004, Az.: 64 S 334/03; AG Eschweiler, 19.05.1994, Az.: 5 C 114/94). In bestimmten Einzelfällen kann es sogar zu einer sehr hohen Minderungsquote kommen, so hielt das LG Hamburg eine Minderung von 80 % für eine Wohnung, die direkt unter einem Dachgeschoss liegt, welches gerade renoviert/modernisiert wird, für gerechtfertigt (Landgericht Hamburg, 11.01.1996, Az.: 307 S 135/95). Es sollte jedoch nie zu hoch gemindert werden, weil sonst die Gefahr einer Kündigung besteht. Deshalb bedarf es immer einer konkreten Betrachtung im Einzelfall. 

Instandmodernisierung

Durch die Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter sich auch von seinen Instandsetzungspflichten erleichtern. Tauscht der Vermieter im Rahmen einer Modernisierung zum Beispiel sehr alte und renovierungsbedürftige Fenster gegen wärmedämmende Kunststofffenster, so erspart sich der Vermieter Instandsetzungskosten. Diese Ersparnis muss von den Modernisierungskosten abgezogen werden, bevor berechnet wird, um wie viel die Miete nach Modernisierung erhöht wird. 

Rechnerisches Beispiel: Die gesamte Modernisierung für ein Haus beträgt 500.000 €. Diese Summe muss nun durch die Gesamtanzahl der Wohnungen dividiert werden. Geht man beispielsweise von 25 Wohnungen aus, so wäre man bei Kosten von 20.000 € pro Wohnung. Der Instandsetzungsanteil beträgt im Beispiel für die betrachtete Wohnung 50 % also 10.000 €. Dieser muss nun von den Gesamtkosten abgezogen werden, 20.000 – 10.000 = 10.000 €. Von den 10.000 € könnten zum Beispiel bei einer energetischen Sanierung jährlich 11 Prozent umgelegt werden, also 1100 €. Dieser Betrag wird auf 12 Monate aufgeteilt. Es entstehen für den Mieter als Mehrkosten von ca. 91,67 € pro Monat. Ohne den erforderlichen Abzug der Instandsetzungskosten hätte der Mieter sonst 183,33 € an monatlichen Mehrkosten tragen müssen. 

Deshalb sollte immer darauf geachtet werden, ob ein solcher Instandsetzungsanteil gegeben ist und ob dieser tatsächlich abgezogen wurde. Lässt sich der Instandsetzungsanteil nicht genau bestimmen, so kann ein Gericht im Streitfall den Anteil wohl auch schätzen. 

Erhöhung der Miete

Die voraussichtliche Erhöhung der Miete muss zwar durch die Modernisierungsankündigung angegeben werden. Die Modernisierungsmieterhöhungserklärung hat durch die gesonderte Vorschrift des § 559 BGB jedoch eine eigenständige, rechtlich erhebliche Wirkung. Nur durch sie wird letztlich der Erhöhungsanspruch des Vermieters begründet. 

Betrifft die Modernisierung die Nr. 1, 3 – 6 des § 555b BGB, so kann der Vermieter die Miete um bis zu 11 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Wichtig ist, dass der Vermieter die Erhöhung explizit in Textform erklärt. Zudem muss für den Mieter ersichtlich sein, wie genau sich die Erhöhung der Miete zusammensetzt. Dabei sollte, wie bereits erläutert, schon bei der Modernisierungsankündigung darauf geachtet werden, ob der Instandhaltungsanteil von den umgelegten Kosten abgezogen wurde. Der Mieter schuldet die neue Miete dann mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung.

Für den Vermieter ist es unabhängig davon möglich, neben der Erhöhung nach § 559 BGB aufgrund der Modernisierung eine Erhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete vorzunehmen, wenn diese eine weitere Erhöhung hergibt.

Schlusswort

Eine Modernisierung kann sowohl für den Vermieter, als auch für den Mieter erhebliche Probleme mit sich bringen. Trotz allgemeiner Grundsätze sind immer die genauen Umstände des Einzelfalls zu betrachten. Falls Unklarheit über die Rechtmäßigkeit einer Modernisierungsmaßnahme besteht, sollte man auf anwaltliche Hilfe nicht verzichten. Der Vermieter könnte auf seinen Kosten sitzenbleiben und der Mieter unter Umständen eine unbillige Maßnahme oder Erhöhung über sich ergehen lassen. Es steht also für den Vermieter und für den Mieter ein erhebliches Risiko auf dem Spiel. 

Mitgeteilt von 

Kranich/Pohland

Rechtsanwaltskanzlei Kranich, Berlin