Modernisierung – Welcher Zustand zählt?

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Vermietermaßnahmen zur Wohnwertverbesserung und zum Energiesparen hat der Mieter zu dulden. Die Verbesserung ist dabei auch an genehmigten Umbauten des Mieters zu messen. Maßnahmen, die über den Erhalt der Wohnung hinausgehen, muss der Mieter nur in bestimmten Fällen dulden. Neben neu geschaffenem Wohnraum zählen ein gesteigertes Wohnungsniveau und Einsparmaßnahmen bei Energie und Wasser dazu. Statt um eine Reparatur- handelt es sich um eine bei manchem Mieter gefürchtete Modernisierungsmaßnahme. Denn sie berechtigt zur Mieterhöhung. Eine Ausnahme von der Duldung besteht nur in Härtefällen.

Erlaubte Modernisierungen des Mieters sind zu beachten

Spätestens drei Monate vor Beginn der soeben genannten Maßnahmen muss der Vermieter dem Mieter Art sowie voraussichtlichen Beginn, Dauer, Umfang und die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen. Mieter, die nicht damit einverstanden sind, müssen widersprechen. Sonst gilt ihr Schweigen als Duldung. Oft dreht sich der folgende Streit darum, ob sich der Gebrauchswert der Wohnung erhöht hat.

Mieter, deren Wohnung mit einer Gasetagenheizung ausgestattet war, sahen im vom Vermieter geplanten Anschluss an die Gaszentralheizung keine Wohnwertverbesserung. Der Vermieter legte allerdings nur eine Ausstattung mit Kohleöfen zugrunde. Die gegenwärtige Gasetagenheizung sei nicht zu berücksichtigen, weil sie nicht von ihm sondern vom Vormieter stamme. Der hatte sie auf seine Kosten nach vorheriger Genehmigung des Vermieters eingebaut. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied nun, dass Vermieter solche Modernisierungen nicht ignorieren dürfen. Diese könnten nicht auf der einen Seite von der verbesserten Wohnqualität profitieren, ihnen auf der anderen Seite blind gegenüberstehen, wenn sie nachteilhaft wirken. Ein derartiges Verhalten ist widersprüchlich.

Vermieter behält Letztentscheidung über Umbauten

Die Richter sahen darin auch keine Benachteiligung des Vermieters. Da Mieter kein Recht zum eigenmächtigen Umbau haben, behalte der Vermieter die Letztentscheidung über gewünschte Modernisierungen. Wäre die Gasetagenheizung im Fall also ohne Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig eingebaut worden, hätte sie keine Rolle beim Vergleich gespielt. Offen ist noch die Frage, ob die neue Heizung eine Energieeinsparung bewirkt. Dann wäre die Modernisierung aus diesem Grund zu dulden. Die Vorinstanz hatte diese Frage nicht erörtert, wird das aber nachholen. Denn der BGH prüft Urteile nur auf Rechtsfehler und hat den Fall daher zur Klärung dieser Tatsache an das Landgericht Berlin zurückverwiesen.

(BGH, Urteil v. 20.06.2012, Az.: VIII ZR 110/11)

(GUE)