Nachforderungsanspruch auf Betriebskosten – Untätigkeit schützt vor Strafe nicht!

In einer jüngsten Entscheidung musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) erneut mit der Frage befassen, wann und unter welchen Voraussetzungen die Ausschlusswirkung des § 556 Abs. 3 BGB greift, der dem Vermieter jeden Nachforderungsanspruch auf Betriebskosten nimmt, wenn dieser nicht innerhalb eines Jahres abrechnet.

Der Fall betraf eine vermietete Eigentumswohnung. Der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage erfüllte seine Verpflichtungen schlecht. Insbesondere erstellte er keine Abrechnung für die Wohnungseigentümer, sodass diese keine Jahresabrechnung beschließen konnten, was jeweils zum Entstehen der entsprechenden Kostentragungspflicht der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis führt. Die Eigentümer beriefen den Verwalter ab und beauftragten eine neue Verwaltung mit der Erstellung der Abrechnungen, auch für die Vergangenheit. Diese wurden dann auch beschlossen. Da war aber die Jahresfrist schon lange vorbei. Der Mieter berief sich auf die Ausschlussfrist, der Vermieter darauf, dass er die Verspätung nicht zu vertreten habe. Er könne ja schließlich nichts für die Versäumnisse der WEG-Verwaltung, im Übrigen würden die Kosten ohnehin erst mit Beschlussfassung entstehen.

Der BGH wies die Klage des Vermieters auf den Betriebskostensaldo ab, der Mieter könne sich auf die Ausschlussfrist berufen, der Vermieter habe nicht ausreichend vorgetragen, dass die Verspätung unverschuldet sei (BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az.: VIII ZR 249/15).

Die Begründung ist interessant. Zunächst bekräftigt der BGH, dass die WEG-Verwaltung (das mag anders aussehen, wenn die Verwaltung gleichzeitig die „Mietsonderverwaltung“, also die gesonderte Verwaltung des vermieteten Eigentums, innehat) nicht der Erfüllungsgehilfe des Vermieters ist. Das entspricht bisheriger Rechtsprechung. Damit muss sich der Vermieter nicht deren Verschulden zurechnen lassen.

Das Argument des Vermieters, seine Kosten entstünden erst mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, ließ der BGH allerdings nicht gelten. Dies kann man bezweifeln, wird es aber für die künftige Praxis als gegeben ansehen, da zu erwarten ist, dass sich die Instanzgerichte dem anschließen werden.

Der BGH ließ es im Übrigen nicht ausreichen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die alte Verwaltung abbestellt und eine neue beauftragt hatte. Der BGH forderte, dass der Kläger weiter hätte vortragen müssen, was er selbst unternommen hatte, als er erkannte, dass die Abrechnung nicht, nicht rechtzeitig, nicht vollständig oder fehlerhaft erstellt werden würde. Da er hierzu nichts vorgetragen hatte, machte der BGH es kurz und urteilte, dass ohne entsprechende Bemühungen jedenfalls ein schuldhaftes Versäumen der Frist anzunehmen sei.

Fazit

Jeder vermietende Wohnungseigentümer ist daher gut beraten, rechtzeitig bei der WEG-Verwaltung nachzufragen, wo die Abrechnung bleibt. Gegebenenfalls muss er selbst zur Verwaltung und Einsicht in die Bücher nehmen, um sich die entsprechenden Angaben zu verschaffen. Das sollte er dokumentieren. Problematisch hieran ist, dass der einzelne Wohnungseigentümer gar nicht Vertragspartner der Verwaltung ist. Das ist die WEG. Ein Problem, das der BGH übersehen hat?

RA Falk Gütter, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Tel. (0351) 80 71 8-41, guetter@dresdner-fachanwaelte.de

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