Betriebskosten-AGB im Gewerberaummietrecht

Die Frage der Wirksamkeit von einer Betriebskostenabrechnung spielt nicht nur im Wohnraummietrecht eine entscheidende Rolle. Die finanzielle Bedeutung einer Nachzahlungsverpflichtung aus einer Abrechnung im Gewerberaummietrecht ist aufgrund der nicht unerheblichen Summen sehr groß.

Anders als im Wohnraummietrecht ist die Regelung zu der Umlage der Betriebskosten nach § 556 BGB und die Beschränkung nach der Betriebskostenverordnung nicht gegeben.

Dies führt allerdings nicht zu einer unbegrenzten Umlagefähigkeit.

Der Mieter einer Gewerbeimmobilie ist ebenso über wie der Wohnraummieter vor einer ungerechtfertigten Überbürdung von Betriebskosten geschützt.

Neben der entsprechenden Anwendung der formellen Voraussetzungen für eine Betriebskostenabrechnung nach § 259 BGB erfährt der Mieter in Bezug auf die materiellen Voraussetzungen seinen Schutz durch das AGB-Recht.

Gem. § 259 BGB sind folgende Angaben in einer Betriebskostenabrechnung anzugeben:

• Gesamtkosten für die Immobilie
• Umlageschlüssel zzgl. Erläuterung
• Einzelkosten für den Mieter
• Abzug der Vorauszahlungen

Diese Voraussetzungen waren nach Ansicht des OLG Frankfurt gegeben.

Auch materiell sei die Betriebskosten nicht zu beanstanden gewesen und der Nachforderungsbetrag in vierstelliger Höhe zu zahlen.

Mangels eines entsprechenden Verweises für Gewerberaummietrecht sind Betriebskosten auch über die Verordnung hinaus umlegbar.

Trotz fehlender Anhaltspunkte für die materiellen Voraussetzungen der Betriebskostenabrechnung – § 556 BGB ist mangels eines Verweises in § 578 BGB nicht auf das Gewerberaummietrecht anzuwenden – erfährt die Umlagefähigkeit eine Begrenzung durch § 307 BGB. Demnach dürfen formularvertragliche Regelungen keine unangemessene Benachteiligung für die Vertragspartei darstellen.

Zudem sei nach Ansicht des OLG Frankfurt der Mieter ausreichend von dem Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt.

In einer Entscheidung des OLG Frankfurt vom 16.10.2015, Az.: 2 U 216/14 hatte das Gericht über die Betriebskostenabrechnung einer gewerblichen Immobilie zum Betrieb einer Zahnarztpraxis für das Jahr 2010 und 2011 zu entscheiden.

In dem entsprechenden Mietvertrag hieß es, dass sämtliche Wartungskosten durch den Mieter zu tragen sind. Das OLG Frankfurt entschied zugunsten der Vermieter und erachtete eine entsprechende Klausel als wirksam. Die Prüfung der Wirksamkeit der Klausel zur Umlage sämtlicher Wartungskosten betraf die Frage der materiellen Voraussetzungen.

Die allgemeine Formulierung „sämtliche Wartungskosten“ stelle keine unangemessene Benachteiligung iSd § 307 BGB dar. Auch wenn Wartungskosten für Anlagen zu tragen seien, deren generelle Kosten nicht als Betriebskosten umgelegt wurden, müsse ein gewerblicher Mieter mit der Inanspruchnahme zu weiteren Wartungskosten rechnen.

Wartungskosten sind dabei die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft.

Die abgerechneten Kosten der Wartung entsprachen dabei den heutigen technischen Maßstäben des Objektes.

Anders entschied das Landgericht Essen in seiner Entscheidung vom 24.11.2015 – Az.: 8 O 82/15, bei der in dem zugrunde gelegten Mietvertrag „die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Anlage und Einrichtung von den Mieter entsprechend ihrer Ladenfläche“ zu tragen waren.

Begrenzt wurden diese Kosten auf 1,50 €/Quadratmeter pro Ladenfläche.

In der Literatur wird die Ansicht vertreten, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten einer Immobilie auch im Gewerberaummietrecht nur bei einer Begrenzung der Höhe umlegbar sind. Vertreten wird hier, dass die Höhe auf 10 % der Jahresmiete zu beschränken ist.

Eine entsprechende höchstrichterliche Rechtsprechung besteht nicht, das Landgericht Essen schloss sich jedoch der Ansicht in der Literatur an und urteilte, dass die entsprechende Klausel unwirksam sei.

Die Frage der Umlegbarkeit von Betriebskosten im Gewerberaummietrecht über die Betriebskostenverordnung hinaus ist stark von der Rechtsprechung geprägt und einzelfallabhängig.

Schauen Sie daher beim Abschluss eines Gewerberaummietvertrages genau in die Klauseln zu den Betriebskosten und lassen Sie sich beraten. Vorsorge im Vorfeld erspart dabei den Ärger im Nachhinein.

Gerne beraten wir Sie.

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen