Neueste Entwicklung bezüglich der Umlage von Modernisierungskosten

Der Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, seine Eigentumswohnung instand zu halten. 

Aber welche Kosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?

Grundsätzlich muss zwischen der Modernisierung und der Instandhaltung unterschieden werden.

Reine Erhaltungsmaßnahmen, das heißt Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen, sind Arbeiten, welche notwendig sind, damit die Wohnung oder das Haus weiterhin ordentlich und bewohnbar sind. Bei Instandsetzungsmaßnahmen handelt es sich um die Beseitigung von Schäden, welche den vertragsgemäßen Zustand einer Mietsache beeinträchtigen würden. Instandhaltungsmaßnahmen sind beispielsweise die Pflege von Gartenanlagen oder die Wartung der Heizung. Anfallende Kosten für Erhaltungsmaßnahmen sind vom Vermieter zu übernehmen.

Anders als die reinen Modernisierungsmaßnahmen. Diese regelt der § 555b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Es handelt sich um bauliche Veränderungen, die den objektiven Gebrauchswert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöhen und eine bessere Nutzung ermöglichen. Zwar ist es dem Vermieter möglich Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umzulegen, dennoch nicht alle.

Welche Modernisierungsmaßnahmen darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Der § 555b BGB erfasst sieben Fälle von Modernisierungsmaßnahmen. Es wird unterschieden zwischen den umlegbaren und den nicht umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen.

Beispielsweise ist es dem Vermieter möglich eine Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter umzulegen, wenn dadurch der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert werden kann. Dies kann durch den Einbau von dosierbaren Wasser- und Spülkästen geschehen. Der Vermieter darf seit dem 01.01.2019 die jährliche Miete um bis zu 8 % (davor waren es 11 %) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Fördermittel, Darlehenszinsen sowie Einsparungen für Instandhaltungskosten müssen abgezogen werden.

Soweit Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt werden, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Während der Laufzeit eines Staffelmietvertrages ist die Erhöhung der Miete nach § 557 Abs. 2 BGB ausgeschlossen.

Im § 559 Abs. 1 BGB werden die im § 555b Nr. 2 und Nr. 7 BGB erwähnten Modernisierungsmaßnahmen ausdrücklich von der Mieterhöhung ausgenommen. Das heißt, hierbei handelt es sich um die sogenannten nicht umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen. Hierzu zählt beispielsweise der Ausbau eines Kellers zur Nutzung einer Souterrainwohnung. Neuer Wohnraum dient lediglich dem Interesse des Vermieters und kann nicht auf die Kosten des Mieters umgelegt werden.

Modernisierende Instandsetzung

Es gibt aber auch noch die sogenannte modernisierende Instandsetzung. Hier ist Voraussetzung, dass ein Reparaturanlass besteht. Zusätzlich dazu muss ein Modernisierungseffekt auftreten, der eine technische Verbesserung, Erhöhung des Wohnwertes oder einer Energieersparnis zum Ziel hat. Als Beispiel dient der Neubau von sanitären Einrichtungen. In diesem Fall muss der Vermieter vom Gesamtkostenaufwand die Kosten abziehen, die er für Erhaltungsmaßnahmen hätte aufwenden müssen. Die Erhaltungsmaßnahmen gehen, wie bereits erwähnt, zu Lasten des Vermieters.

Kann der Mieter sich auf einen Härtefall berufen?

Der Mieter kann die Modernisierung nicht aus wirtschaftlichen Gründen verhindern. Es besteht jedoch die Möglichkeit sich dagegen zu wehren (§ 559 Abs. 4 S. 1 BGB).

Beträgt die Miete nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten mehr als 40 % des Haushaltsnettoeinkommens, besteht die Möglichkeit eines Härtefallantrages. Die Gerichte prüfen den Einwand im Einzelfall und wägen grundsätzlich die Interessen des Mieters mit denen des Vermieters ab. Dabei spielt unter anderem eine Rolle, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung lebt und wie sein gesundheitlicher Zustand ist.

Ausgeschlossen ist der Härteeinwand, wenn der Vermieter die Wohnung nur so weit renoviert hat, wie es allgemein üblich ist (§ 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 BGB). Verfügen zwei Drittel der vergleichbaren Wohnungen über den Standard der modernisierten Wohnung, ist dieser allgemein üblich. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 09. Oktober 2019 entschieden. Auch kann der Mieter sich nicht wehren, wenn der Vermieter sanieren musste, weil er gesetzlich dazu verpflichtet ist, weil die Behörde eine Baumaßnahme aus Sicherheitsgründen angeordnet hat.

Ab wann muss der Mieter die erhöhte Miete zahlen?

Die neue Miete ist mit dem Beginn des dritten Monats nach dem Erhalt der Mieterhöhung fällig. Voraussetzung ist, dass der Vermieter zuvor die Ankündigung einer bevorstehenden Mieterhöhung und nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme die Erläuterung der Mieterhöhung an den Mieter hat zukommen lassen. Wurde die Mieterhöhung nicht oder nicht richtig angekündigt, verlängert sich die Frist um weitere sechs Monate. Die erhöhte Miete ist dann ab dem Beginn des neunten Monats nach Zugang der Mieterhöhung zu zahlen.

Bei Fragen rund um das Wohnungseigentums- und Mietrecht steht Ihnen unsere Kanzlei gern zur Verfügung.