Nicht jeder Mietmangel berechtigt durchgehend zur Minderung

So ist das mit „goldenen Brücken", mal tragen sie, mal brechen sie. Lernte vormals der mietrechtlich Interessierte, es komme nicht darauf an, ob der Mieter unter dem Mangel, sondern dass die Mietsache unter dem Mangel leide, so dürfte dieser Satz spätestens seit der Entscheidung des für Gewerberaum zuständigen XII. Zivilsenates des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 15.12.2010 (Az.: XII ZR 132/09) nicht mehr uneingeschränkt gelten. Wörtlich entschied das Gericht:

„Wirkt sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt."

Was war geschehen?

Der Mieter einer Arztpraxis, bemängelte den sommerlichen Wärmeschutz in seinen Räumen, die Praxis sei während der Sommermonate wegen zu hoher Temperaturen nur eingeschränkt nutzbar. Die Miete kürzte er allerdings erstmalig im September; im Streit standen dann die Kürzungen für Oktober und November.

Der BGH gab dem klagenden Vermieter Recht und wies den Minderungseinwand des Mieters als unbegründet (jedenfalls für diese Monate) zurück. Dies war etwas verwunderlich, weil der BGH bislang und auch künftig einen zur Minderung berechtigenden Mangel wie folgt definiert:

„Von einer nicht nur unerheblichen Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs ist auch dann auszugehen, wenn der Mangel sich auf die Gebrauchstauglichkeit noch nicht unmittelbar auswirkt, aber die konkrete Gefahr besteht, dass er sie jederzeit erheblich beeinträchtigt ..."

Nunmehr soll aber zwischen einem latent vorhandenen und einem periodisch auftretenden Mangel unterschieden werden. Zitat:

„Wirkt sich demgegenüber ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt ..."

Fazit: Die Entscheidung wirkt zwar auf den ersten Blick nachvollziehbar, auf den zweiten wirft sie aber nicht unerhebliche Probleme auf. Was ist etwa dann, wenn sich der Mangel im Sommer auf dieselbe Ursache wie im Winter zurückführen lässt - etwa auf unzureichende Dämmung (im Sommer zu warm, im Winter zu kalt, bzw. zu hohe Heizkosten)? Der BGH hat sich dazu nicht geäußert. Vielleicht war auch nichts vorgetragen. Das Problem dürfte allerdings insbesondere im Wohnraummietrecht bei Dachgeschosswohnungen akut sein. Mietern, die Derartiges rügen wird deshalb (und im Hinblick auf die von den Instanzgerichten aufgestellten Anforderungen an die Darlegungslast) nichts anderes übrig bleiben, als genaue Temperaturbeobachtungen und -aufzeichnungen für innen und außen als auch konkrete Aufzeichnungen zu Thermostatständen etc. vorzunehmen.

RA Falk Gütter

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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