Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei ursprünglich renovierungsbedürftig überlassener Wohnung?

Bundesgerichtshof, Urteil des VIII. Zivilsenats vom 18.3.2015 – VIII ZR 185/14 –

Immer wieder stellt sich dem Mieter, der aus der Mietwohnung auszieht, die Frage, ob und in welchem Maße er zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Dies ist letztlich vom Inhalt des Mietvertrags und der Rechtmäßigkeit der darin enthaltenen Klauseln abhängig.

Im vorliegenden Fall beschäftigte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage, ob die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung zulässig ist.

Der BGH hält eine derartige Klausel unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86) für unwirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn den Mietern ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird.

Bei mieterfeindlichster Auslegung könnte der Mieter im schlimmsten Fall sogar bereits unmittelbar nach Mietbeginn zur Renovierung verpflichtet sein, obwohl der Renovierungsbedarf nicht auf ihn zurückzuführen wäre. Gegebenenfalls müsste der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie erhalten hat. Dies kann nach Ansicht des BGH dem Mieter nicht zugemutet werden.

Auch bisher ging der BGH zwar bereits davon aus, dass der Mieter auch bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung durch AGBs nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Allerdings sah dies der BGH bereits dann gewährleistet, wenn das Klauselwerk derart ausgelegt werden könne, dass die üblichen Renovierungsfristen mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Da nach neuerer Rechtsprechung für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Klausel auch im Individualprozess von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste (hier mieterfeindlichste) Auslegung zu Grunde zu legen ist, sieht der BGH keinen Raum mehr für eine Erhaltung der Klausel durch Auslegung, sondern hält eine derartige Klausel schlicht für unwirksam.

Eine Ausnahme macht hier der BGH, soweit die Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungsspuren durch einen vom Vermieter gewährten Ausgleich kompensiert wird, etwa durch Erlass der Miete für einen bestimmten Zeitraum.

Der BGH weist darauf hin, dass in einem Rechtsstreit den Mieter die Beweislast trifft, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Hierbei kommt einem Übergabeprotokoll erhebliche Bedeutung zu. Ebenfalls kommen als Beweismittel Fotos, Belege für Renovierungskosten sowie Zeugenaussagen von Helfern und Handwerken in Betracht.

Fazit:

Die in Mietverträgen vorzufindenden Klauseln zu Schönheitsreparaturen halten häufig einer Rechtmäßigkeitsprüfung gerade vor dem Hintergrund des strengen Prüfmaßstabs des BGH nicht stand. Gerade bei kostenintensiven Renovierungspflichten lohnt eine Inhaltskontrolle der AGB des Mietvertrags.

Wie der vorliegende Fall zeigt, sollte auf jeden Fall vor dem Einzug in eine Wohnung ein detailliertes Übergabeprotokoll (bestenfalls mit Fotos und unter Anwesenheit von Zeugen) angefertigt werden.