Rechtsfragen bei der Übergabe und Rückgabe der Wohnungsschlüssel

Schließen Mieter und Vermieter einen Mietvertrag, wird der Mieter gemäß § 535 BGB verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Im Falle einer Wohnraummiete muss der Vermieter dem Mieter während der Mietzeit den Zutritt zur Wohnung bzw. zum Haus gewähren. Hierfür ist es notwendig, dass der Vermieter dem Mieter die Schlüssel überlässt (OLG Düsseldorf 07.07.2005 Az. I-10 U 202/04).

Wie viele Schlüssel der Mieter vom Vermieter verlangen kann, richtet sich nach der entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag und wenn diese fehlt, nach der Zahl der Wohnungsnutzer (LG Berlin 20.06.1985 Az. 61 T 32/85). Darüber hinaus kann der Mieter so viele Schlüssel verlangen, wie er für seine individuellen Bedürfnisse benötigt (AG Schöneberg 09.10.1990 Az. 103 C 406/90). So kann er beispielsweise für seine älteren Kinder, seinen Lebensgefährten (AG Charlottenburg 19.06.1990 Az. 20a C 32/90), seine Hausangestellten und Tagesmutter (AG Karlsruhe 27.10.1995 Az. 12 C 319/95), einen Untermieter und seine zeitweiligen Besucher zusätzliche Schlüssel verlangen und sie an diese aushändigen. Das gilt auch nachdem der Vermieter die Türschlösser ausgewechselt hat (LG Berlin 25.01.1991 Az. 64 S 273/90). Die Kosten für die zusätzlichen Schlüssel trägt der Mieter.

Möchte der Mieter Schlüssel anfertigen lassen, bedarf er dazu nicht die Einwilligung des Vermieters. Dieser muss allerdings über die zusätzlichen Schlüssel in Kenntnis gesetzt werden.

Ist der Mieter längere Zeit abwesend, muss er für den Fall, dass es zu einem Notfall, wie z.B. einem Wasserrohrbruch, einen Schlüssel bei einem Dritten hinterlegen und dem Vermieter dessen Kontaktinformationen zukommen lassen (BGH 20.10.1971 Az. VIII ZR 164/70). Nur wenn er keine andere Sicherungsmöglichkeit hat, muss er die Schlüssel dem Vermieter bzw. Hausverwaltung geben (LG Düsseldorf 07.07.1960 Az. 12 S 132/60).

Bei der Wohnungsübergabe kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass ihm alle zum Mietobjekt gehörenden Schlüssel ausgehändigt werden. Das gilt nicht nur für Wohnungs- und Haustürschlüssel, sondern auch für alle mitvermieteten Neben- und Geschäftsräume (OLG Celle 05.10.2006 Az. 13 U 182/06). Insbesondere darf der Vermieter nicht „für alle Fälle“ einen Schlüssel zurückbehalten (AG Ellwangen 12.04.1991 Az. C 229/90 - 12). An diesem Grundsatz kann sich auch nichts ändern, wenn der Vermieter meint er müsse als Vertragspartner und Eigentümer bei Gefahr in Verzug jederzeit Zugriffsmöglichkeit auch ohne die Zustimmung des Mieters haben. Die Privatsphäre des Mieters ist in diesem Falle wichtiger als das Eigentum des Vermieters. Das Recht auf alleinigen Besitz des Schlüssels gilt selbst dann, wenn der Mieter in Zahlungsverzug ist und der Vermieter deshalb den Mietvertrag fristlos kündigen könnte (OLG Düsseldorf 10.11.1994 Az. 10 U 26/94).

Behält der Vermieter gleichwohl einen Schlüssel zurück, ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt (AG Heidelberg 06.11.1975 Az. 23 C 144/75). Das gleiche Kündigungsrecht hat der Mieter, wenn zwar mit seinem Einverständnis ein Schlüssel beim Vermieter verbleibt, dieser jedoch ohne den Willen des Mieters die Wohnung betritt. Der Vermieter macht sich in einem solchen Fall sogar nach § 123 StGB wegen Hausfriedensbruch strafbar.

Verschuldet der Mieter den Verlust des Schlüssels, kann der Vermieter den Einbau eines neuen Schlosses auf Kosten des Mieters verlangen (AG Brandenburg 01.09.2014 Az. 31 C 32/14). Das gilt nicht, wenn eine Missbrauchsgefahr ausgeschlossen ist (LG Berlin 11.7.2000 Az. 64 S 79/00).

Bei Rückgabe der Mietwohnung hat der Mieter alle Schlüssel, einschließlich der selber angefertigten zurückzugeben. Will der Vermieter die angefertigten Schlüssel behalten, muss er dem Mieter die Anfertigungskosten erstatten. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet schon vor Vertragsbeendigung die Schlüssel zurückzugeben, wenn er die Mieträume nicht nutzt, ist unwirksam (OLG München 12.01.1989 Az. 29 U 2366/88).