Retten Schriftformheilungsklauseln den Mietvertrag ?

Angesichts des Umstandes, dass gemäß § 550 BGB eine wirksame Befristung eines Mietvertrages nur dann wirksam ist, wenn dieser schriftlich zwischen den Parteien vereinbart wurde und auch sämtliche wesentlichen Änderungen des Vertrages nachfolgend schriftlich dokumentiert werden, enthalten viele Gewerbemietverträgen Regelungen, wonach die Vertragsparteien sich verpflichten, an der Einhaltung der Schriftform mitzuwirken und den Mietvertrag nicht unter Hinweis auf die fehlende Schriftform zu kündigen. Ob und inwieweit diese sogenannten Schriftformheilungsklauseln wirksam sind, war höchst umstritten.

Nach dem der BGH bereits im Jahre 2014 entschieden hat, dass Schriftformheilungsklauseln den Erwerber einer Immobilie nicht binden und dieser auch nicht verpflichtet ist, an der Einhaltung der Schriftform mitzuwirken, sondern berechtigt ist, mangels Schriftform des Mietvertrages das Mietverhältnis zu kündigen, hat sich der BGH erneut in der Entscheidung vom 27.9.2017 mit der Frage befassen müssen, ob in einem langfristigen Mietvertrag die dort vereinbarte Schriftformheilungsklausel wirksam ist oder nicht.

Im Ergebnis gelangt der BGH ganz klar zu der Aussage, dass Schriftformheilungsklauseln, egal ob in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder individuell vertraglich vereinbart, unwirksam sind. Keine Vertragspartei ist danach gehindert, einen langfristigen Mietvertrag wegen der fehlenden Schriftform zu kündigen.

Der BGH begründet dies mit dem Schutzzweck des § 550 BGB. Damit, so der BGH, sind Schriftformheilungsklauseln nicht zu vereinbaren. Denn durch die gesetzlich geforderte Schriftform bei langfristigen Verträgen sollen beide Parteien vor übereilten Handlungen geschützt werden. Zugleich habe die Regelung des § 550 BGB eine Warnfunktion für die jeweiligen Vertragsparteien und solle verhindern, dass die Vertragsparteien trotz fehlender schriftlicher Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit an den Mietvertrag gebunden sind.

Als Fazit bleibt also festzustellen, dass die mangelnde Schriftform des Mietvertrages oder eines Nachtrages zum Mietvertrag nicht unter Hinweis auf eine solche Schriftformheilungsklausel repariert werden kann.

Zugleich wies aber der BGH auch darauf hin, dass es aus Treu und Glauben der jeweiligen Vertragspartei verwehrt sei, sich dann auf die fehlende Schriftform des Vertrages zu berufen, wenn die entsprechende Nachtragsvereinbarung lediglich zu ihrem Vorteil getroffen worden ist. In diesen Fällen, so der BGH, kann die durch die fehlerhafte Schriftform begünstigte Mietvertragspartei dies nicht zum Anlass nehmen, sich von einem ihr zwischenzeitlich lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.

Im Ergebnis wird daher einmal mehr deutlich, wie wichtig es ist, gerade bei langfristigen Gewerbemietverhältnissen dafür Sorge zu tragen, dass alle nicht nur unwesentlichen Änderungen des Vertrages sorgfältigen in Schriftform dokumentiert werden, um zu verhindern, dass sich eine der Mietvertragsparteien unter Hinweis auf die fehlende Schriftform vom Vertrag vorzeitig löst.