Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nach Ende des Mietvertrages

Viele Vermieter haben nach der Beendigung des Mietvertrages keine Lust mehr, gegenüber dem Mieter über die Betriebskostenvorauszahlungen bis zum Ende der Mietzeit ordnungsgemäß abzurechnen.

Der Mieter, dessen Mietverhältnis beendet ist, ist nicht gezwungen, den mit der Abrechnung säumigen Vermieter auf Erteilung der Abrechnung zu verklagen. 

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen.

Er kann die von ihm geleisteten Vorauszahlungen in voller Höhe zurückverlangen, solange der Vermieter nicht durch eine ordnungsgemäße Abrechnung nachweist, dass die Vorschüsse durch die für den betreffenden Zeitraum angefallenen und vom Mieter zu erstattenden Nebenkosten verbraucht sind.

Wenn der Vermieter ordnungsgemäß über die Nebenkosten abgerechnet hat, dann hat der Mieter einen vertraglichen Rückerstattungsanspruch nur, soweit die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen durch die in dem betreffenden Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Nebenkosten nicht aufgezehrt sind. 

Der Vermieter ist zur Erstattung einer etwaigen Überzahlung verpflichtet. 

Über die Höhe der im Abrechnungszeitraum tatsächlich entstandenen Betriebskosten muss der Vermieter jährlich abrechnen.

Denn die vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten beruhen lediglich auf einer vorläufigen Schätzung über den Verbrauch des Mieters. 

Grundsätzlich wird der Anspruch des Mieters auf Erstattung etwaiger Überzahlungen mit der Erteilung der Abrechnung fällig. Für den Erstattungsanspruch des Mieters gilt dies jedoch dann nicht, wenn der Vermieter nicht innerhalb angemessener Frist über die Betriebskosten abrechnet hat.

Andernfalls bliebe die Abrechnungsfrist des Vermieters ohne praktische Bedeutung und der Vermieter hätte es in der Hand, die Fälligkeit eines Rückzahlungsanspruchs des Mieters nach seinem Belieben hinauszuzögern.

Der Rückforderungsanspruch des Mieters wird deshalb in einem solchen Fall nicht erst mit der Mitteilung der Abrechnung des Vermieters, sondern bereits dann fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Betriebskostenvorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine Stufenklage auf Erteilung der Abrechnung sofort voll zurückverlangen. 

Der Vermieter wäre sonst in der Lage, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszuzögern, sodass die Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung bliebe.