Schadensersatz bei nur vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung

Schadensersatz bei Kündigung mit nur vorgetäuschtem Eigenbedarf

Ein Mieter kann von seinem früheren Vermieter, Schadensersatz wegen einer von ihm geltend gemachten unberechtigten, auf vorgetäuschten Bedarf gestützten Kündigung verlangen. 

Der Schaden des gekündigten Mieters besteht in den Umzugskosten sowie den Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstehen.

Der BGH (Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16) hatte folgenden Fall zu entscheiden:

· Vermieter handelt pflichtwidrig, wenn Eigenbedarf nur vorgetäuscht oder nicht schon konkret vorhanden war

Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von Eigenbedarf bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet.

Sachverhalt:         

Der Kläger hatte vom Beklagten eine 4-Zimmer-Wohnung gemietet. Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit der – vom Kläger durchgängig bestrittenen – Begründung, die Wohnung werde für einen neuen Hausmeister benötigt. Nach einer Räumungsklage des Beklagten schlossen die Parteien im Vorprozess einen Vergleich, in dem sich der Kläger verpflichtete, die Wohnung zu räumen. Im Anschluss an den erfolgten Auszug des Klägers zog allerdings nicht der angekündigte neue Hausmeister, sondern eine – nicht mit Hausmeisterdiensten betraute – Familie in die Wohnung ein. Der Kläger forderte wegen des seiner Auffassung nach nur vorgetäuschten Eigenbedarfs unter anderem Schadensersatz wegen der Umzugskosten sowie der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstehen.

Entscheidung:

Durch eine schuldhafte unberechtigte Kündigung – insbesondere im Falle des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht bestehenden Selbstnutzungswillens – kann sich ein Vermieter nach § 280 Abs.1 BGB schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet. Dabei trifft den Vermieter nach der Rechtsprechung in Fällen, in denen er den zur Grundlage der Kündigung gemachten Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, eine besondere ("sekundäre") Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt nämlich der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen sei es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen ist. 

An die Darlegung, aus welchen Gründen der behauptete Eigenbedarf nachträglich entfallen ist, werden dabei strenge Anforderungen gestellt. 

Fazit: 

Ein Vermieter sollte sich davor hüten, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wenn er nicht wirklich die Absicht hat, die Wohnung selbst zu nutzen. 

Eine nur vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung kann erhebliche Schadensersatzansprüche des ausgezogenen Mieters nach sich ziehen.