Schimmel in der Wohnung bzw. richtiges Vorgehen als Mieter bei Mietmängeln

Da ich gerade wieder einmal eine neue Beratungsanfrage in meiner Kanzlei hatte, was bei Mietmängeln, insbesondere bei Schimmel in der Wohnung, das richtige rechtliche Verhalten ist, habe ich eine kurze Checkliste für Sie zusammengestellt:

1. Feststellen der Schadensursache

Vor der Beseitigung des Mangels sollten Sie unbedingt die Schadensursache durch einen Sachverständigen oder durch einen sachverständigen Zeugen (Malermeister, der sich mit Schimmelbeseitigung auskennt) feststellen und den Schaden aufnehmen lassen. Es gibt auch einen Schimmeltest von der Stiftung Warentest, der einen kooperativen Vermieter dazu bewegen könnte, schnell tätig zu werden. Gutachter des Vermieters sind hingegen mit Vorsicht zu genießen. Wichtig ist es, festzuhalten, dass die Schadensursache nicht in Ihrem Verhalten zu sehen ist (mangelhaftes Lüften, verhindern der Luftzirkulation, unbeheizt lassen in kalter Jahreszeit etc.). Es kann auch ein selbständiges Beweisverfahren durchgeführt werden. Dann sind Sie auf der ganz sicheren Seite. Haben Sie eine entsprechende Rechtsschutzversicherung, welche Mietrecht abdeckt, so ist dies in der Regel mit abgesichert, sollte aber vorher abgeklärt werden.

2. Mietminderung

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach Art und Umfang des Schimmels, dessen Lage und Ausbreitung in der Wohnung (prozentualer Anteil an Wohnfläche). Hierzu gibt es diverse Tabellen im Netz, die aus der recht uneinheitlichen Rechtsprechung der Instanzgerichte zusammengestellt wurden.

3. Zahlung der Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung

Dann sollten Sie die geminderte Miete unter Vorbehalt zahlen. Das kann im Anschreiben an den Vermieter erfolgen, im Verwendungszeck beim Überweisen oder aber extra in einem Anschreiben an Vermieter. Bitte vergessen Sie nicht, den Dauerauftrag umstellen bzw. die Einzugsermächtigung zu widerrufen. „Zahlung unter Vorbehalt“ will sagen: Ich behalte mir ab jetzt vor, die Miete zurückzufordern, da ich diese im Voraus entrichten muss und ich der Ansicht bin, dass die Wohnung nicht den vereinbarten Mietpreis wert ist.

4. Zurückbehaltungsrecht

Dieses Recht steht neben der Mietminderung und soll den Vermieter zum Handeln, also zur Beseitigung des Mangels, zwingen. Es besteht laut der Rechtsprechung in Höhe der 3-5-fachen Minderungsquote bis zur Mängelbeseitigung. Achtung: Diese zurückbehaltene Miete sollten Sie separiert auf ein Konto zahlen, da sie nach Schadensbeseitigung an den Vermieter zu überweisen ist. Im Gegensatz zur Mietminderung stellt das Zurückbehaltungsrecht lediglich ein Druckmittel dar und berechtigt nicht zum Behalten der Miete.

5. Aufforderung des Vermieters unter Fristsetzung zur Schadensbeseitigung (Genaues Datum!)

Darauf hinweisen, dass man sonst den Schaden auf Kosten des Vermieters selbst beseitigt bzw. beseitigen lässt, wenn dieser die Frist fruchtlos verstreichen lässt. Nach der Fristsetzung können Sie auf Kosten des Vermieters den Mangel selbst beseitigen, darauf würde ich ihn im Schreiben auch hinweisen.

6. Schadensersatzansprüche und Kündigungsrecht

Bei Schimmel, der auf Ihr Eigentum übergegriffen hat und durch den Vermieter schuldhaft verursacht wurde, können auch Schadensersatzansprüche in Betracht kommen. Extremer Schimmelbefall kann zudem auch zu einer fristlosen Kündigung berechtigen, nebst weiterem Schadenssatzanspruch (Umzugskosten etc.) gegenüber dem Vermieter.