Schimmel in der Wohnung: Wer zahlt den Gutachter?

Bei Schimmel in der Wohnung haben Mieter vor allem eine Sorge, besonders wenn Kinder im Haushalt leben: Ist der Schimmel giftig?

Die kalte Jahreszeit ist da. Nicht wenige schätzen eine Abkühlung von der Hitze des Sommers. Herbst und Winter haben aber auch einen Nachteil, der immer mehr ins öffentliche Bewusstsein rückt: Niedrige Außentemperaturen fördern Schimmelbildung in Wohnungen - sei es durch die berühmten „Wärmebrücken" in den Wänden oder durch die Bildung von zu viel Wasserdampf, der aus den Wohnungen nicht richtig entweichen kann. Unter diesen Bedingungen kann sich schnell Schimmel an den Wänden bilden. Ob dieser Schimmel zu giftiger Schimmelpilzkonzentration in der Raumluft führt, kann nur ein Gutachter herausfinden, der schnell bis zu 1000 € kostet. Wer trägt diese Kosten, Mieter oder Vermieter?

Der Mieter darf grundsätzlich nicht einfach so loslegen und einen teuren Sachverständigen mit der Raumluftanalyse beauftragen. Wie bei anderen Mängeln auch, muss der Vermieter die Möglichkeit haben, die Gefahrenquelle als Erster zu erforschen und zu beseitigen. Zuerst muss der Mieter den Vermieter über den Schimmelbefall informieren und ihm Gelegenheit geben, den Schimmel mit eigenen Mitteln oder durch einen selbst ausgewählten Gutachter untersuchen zu lassen. Erst wenn der Vermieter nicht schnell genug reagiert - am besten der Mieter setzt dem Vermieter eine Frist von 2-3 Wochen - darf der Mieter aktiv werden und eine Untersuchung des Schimmels in Auftrag geben. Erst wenn der Vermieter mit der Analyse im Verzug ist, darf der Mieter grundsätzlich die Kosten für einen Gutachter vom Vermieter zurückverlangen.

Für die Praxis sind zwei weitere Punkte wichtig: Der Mieter hat nur dann einen Ersatzanspruch, wenn er den Schimmel und die Gesundheitsgefahren, die von dem Schimmel ausgehen, in einem Gerichtsprozess beweisen muss. Dies ist zum Beispiel dann nicht der Fall, wenn gar nicht strittig ist, dass gesundheitsgefährdender Schimmel in der Wohnung ist, sondern der Vermieter dem Mieter ausdrücklich nur falsches Heiz und Lüftungsverhalten vorwirft.

In ganz seltenen Ausnahmefällen kann der Mieter einen Gutachter auf Kosten des Vermieters beauftragen, ohne den Vermieter vorher aufgefordert zu haben, den Schimmel zu begutachten. Wenn der Mieter oder ein Familienangehöriger offenbar durch den Schimmel schwer erkrankt ist, muss der Mieter die Möglichkeit haben, den Schimmel bei Bedarf sozusagen von heute auf morgen untersuchen zu lassen.

Fachanwaltstipp Mieter: Auch wenn der Schimmel nicht giftig ist, kann die Miete wegen Schimmelflecken oder wegen Schimmelgeruchs mitunter deutlich gemindert sein. Wenn der Vermieter nicht reagiert, können Sie auch ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des 3-5-fachen Minderungsbetrages geltend machen und den Vermieter so unter Druck setzen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Ein überhastet in Auftrag gegebenes Gutachten müssen Sie in der Regel nicht ersetzen. Meistens übertreiben die Mieter bei der Mietminderung. In diesen Fällen ist oft eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich.

Rechtsanwalt Alexander Bredereck

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht