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Schönheitsreparaturen - salomonische Urteile des BGH
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Zwei Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter über die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wurde dem BGH zur Entscheidung vorgelegt.
In beiden Verfahren bewohnten die Mieter die Wohnung bereits seit Jahrzehnten und hatten diese unrenoviert übernommen. Unter Berücksichtigung der bisherigen Rechtsprechung des BGH waren die Mieter daher nicht verpflichtet, selbst Schönheitsreparaturen auszuführen und verlangten diese nunmehr von dem Vermieter ausgeführt bzw. einen Vorschuss zur Ausführung der Arbeiten nach dem vorgelegten Kostenvoranschlag.
Beide vorinstanzlichen Gerichte hatten die Ansprüche umfassend zurückgewiesen.
Der BGH hat in beiden Fällen die Berufungsurteile aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Berufungsgerichte zurückgewiesen (BGH VIII ZR 163/18 und BGH VIII ZR 270/18).
Die BGH-Richter knüpften an ihre bisherige Rechtsprechung an, wonach eine Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter in die Pflicht nimmt, bei unrenovierter Wohnungsübergabe und mangelnden finanziellem Ausgleich unwirksam ist. In diesen Fällen tritt an die Stelle der unwirksamen Klausel die gesetzlich normierte Erhaltungspflicht des Vermieters.
Da die Wohnung jedoch bei Einzug unrenoviert war und bei umfassender Ausführung der aktuell notwendigen Schönheitsreparaturen durch den Vermieter auch die vom Mieter verursachten Gebrauchsspuren beseitigt werden, folglich der Mieter dadurch eine Wohnung mit einem besseren Zustand als bei Vertragsbeginn erhält, sahen die Richter einen Interessenausgleich für erforderlich.
Um dem gerecht zu werden, ist der BGH zu der Entscheidung gelangt, dass Mieter zwar die Ausführung der Schönheitsreparaturen verlangen können, sich aber angemessen – regelmäßig zur Hälfte – an den entstehenden Kosten beteiligen müssen.
Der Vermieter kann aufgrund dessen dem Ausführungsverlangen des Mieters seinen Anspruch auf Kostenbeteiligung entgegenhalten und die geforderten Arbeiten bis zur Leistung zurückbehalten.
Bei einem geltend gemachten Anspruch auf Vorschusszahlung führt die angemessene Kostenbeteiligung zur Reduzierung desselben.
Insbesondere Langzeitmietern eröffnen diese Entscheidungen nun endgültig den Weg, unter nicht unerheblicher Kostenbeteiligung des Vermieters eine frisch renovierte Wohnung nach heutigem Standard zu erhalten. Dabei sollte aber nicht vergessen werden, dass i.d.R. ein ebenso großer Eigenanteil bleibt.
Monika Schniederjann
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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