Sie haben eine Nebenkostenabrechnung bekommen und sollen nun nachzahlen?

Sie haben eine Nebenkostenabrechnung bekommen und sollen nun nachzahlen?

Vermieter rechnen in der Regel jährlich über die Nebenkosten – auch Betriebskosten genannt – Ihre Vorauszahlung ab.

Das Gesetz und die Rechtsprechung fordern, dass Ihr Vermieter sich an bestimmte formelle Regeln hält. Erfüllt Ihr Vermieter diese formellen Anforderungen nicht, kann die Möglichkeit bestehen, dass eine Nachforderung ausgeschlossen ist.

• Abrechnungsfristen

Ihr Vermieter muss Ihnen die Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums erteilt haben. In der Regel entspricht der Abrechnungszeitraum auch dem Kalenderjahr. Das bedeutet, dass Ihnen eine Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 01.01.2016 bis 31.12.2016 innerhalb des Jahres 2017 zugegangen sein muss. Erhalten Sie die Abrechnung später, d. h. erst im Jahr 2018, ist Ihr Vermieter in der Regel mit einer Nachforderung ausgeschlossen.

Erteilt Ihnen der Vermieter überhaupt keine Abrechnung, können, bei dem Vorliegen weiterer Voraussetzungen, sämtliche gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen zurückgefordert werden.

• Inhalt der Nebenkostenabrechnung (formell)

Auch wenn Sie die Nebenkostenabrechnung innerhalb der oben beschriebenen Jahresfrist erhalten haben, bedeutet das nicht automatisch, dass Sie die geforderte Nachzahlung zu zahlen haben.

Der Gesetzgeber gibt in § 259 BGB vor, welchen formellen Inhalt eine Nebenkostenabrechnung enthalten muss. Hierzu gehört u. a.:

• Abrechnungszeitraum
• Zusammenstellung der Gesamtkosten
• Angaben und Erläuterungen zum angewendeten Verteilerschlüssel
• Berechnung Ihres Anteils an den Gesamtkosten
• Abzug Ihrer gezahlten Vorauszahlung

Vielfach wird eine Nebenkostenabrechnung als undurchdringliches Zahlenwerk gesehen. Es lohnt sich jedoch, jede Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen. Oft gelingt es den Vermietern nicht, die formellen Anforderungen zu erfüllen.

• Inhalt der Nebenkostenabrechnung (materiell)

Neben der formellen Hürde für den Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung auch inhaltlich korrekt erstellt worden sein. Es dürfen nur die Kosten umgelegt werden, die auch tatsächlich entstanden sind und die bei einer ordentlichen und sparsamen Bewirtschaftung entstanden wären. Zudem dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die im Mietvertrag vereinbart worden sind.

Oft bestehen z. B. Versicherungsverträge seit Jahren. Aus Bequemlichkeit oder anderen Gründen prüfen Vermieter nicht, ob der gleiche Versicherungsschutz nicht bei anderen Versicherungen günstiger zu erhalten ist. Ihr Vermieter ist gehalten – sog. Wirtschaftlichkeitsgebot – das Objekt wirtschaftlich zu betreiben und muss evtl. zu teure Versicherungen kündigen und das Objekt in gleichen Umfang neu versichern.

Vielfach kommt es auch vor, dass in der sog. Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung andere Quadratmeter angegeben werden als im Mietvertrag oder in der Nebenkostenabrechnung. Auch dieses bedarf der Prüfung.

Zudem lohnt sich auch immer einer Prüfung, ob Ihr Vermieter auch stets gesetzliche Vorgaben, wie etwa der Ermittlung des Warmwassersverbrauchs, durch geeichte Zähler erfasst.

Schließlich ist häufig zu beobachten, dass entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung Nebenkosten anders verteilt werden. Auch dieses kann zu Ihrem Nachteil sein.

Jedoch müssen Sie als Mieter beachten, dass Sie sich nicht ewig Zeit lassen dürfen, materielle Beanstandungen gegen die Abrechnung nachweislich beim Vermieter anzubringen. Auch hierfür hat der Gesetzgeber Fristen bestimmt, nämlich in der Regel 12 Monate ab Zugang der Nebenkostenabrechnung, § 556 Abs. 3 S. 5 BGB.

Diese Frist gilt nicht für formelle Fehler. Der Mieter sollte den Vermieter auch nicht auf solche formelle Fehler hinweisen. Der Vermieter könnte nämlich innerhalb der Abrechnungsfrist entsprechende Fehler noch korrigieren.

Es gibt viele Punkte, weshalb auch Ihre Nebenkostenabrechnung fehlerhaft sein könnte. Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung durch uns auf Fehler prüfen.

Rechtsanwalt André Breddermann