Tipps für Eigentümer von Immobilien in Italien: Schenkung zu Lebzeiten mit Nießbrauch

Viele deutsche Eigentümer von Immobilien in Italien fragen sich im Hinblick auf ihre Nachlassplanung: Ist es besser, die Übertragung der Immobilie auf den Zeitpunkt des eigenen Ablebens zu verschieben und ein entsprechendes Testament aufzusetzen oder soll die Übertragung lieber schon zu Lebzeiten durch eine Schenkungen an die künftigen Erben erfolgen? 

Bei der Entscheidung können auch steuerliche Gesichtspunkte eine Rolle spielen. Auf die Schenkung finden die steuerlichen Bestimmungen Anwendung, die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des notariellen Schenkungsvertrags gelten. Hingegen finden auf die Erbschaft die steuerlichen Bestimmungen Anwendung, die zum Zeitpunkt des Ablebens des Verfügenden gelten. In der Zwischenzeit können sich die Steuersätze aber natürlich ändern, Freibeträge können gesenkt werden. Derzeit sind die Freibeträge für Schenkungen in Italien mit bis zu 1.000.000 € im Eltern-Kind-Verhältnis noch vergleichsweise hoch, zumal sich die Steuern aus dem erheblich niedrigeren Katasterwert errechnen und nicht aus dem Verkehrswert. Angesichts leerer Staatskassen werden entsprechende Änderungen im Hinblick auf eine Konsolidierung des Staatshaushalts aber immer wieder mal diskutiert. Bezüglich der Besteuerung in Italien kann eine Schenkung daher derzeit noch durchaus attraktiv sein. Wer sich vor diesem Hintergrund – und nach Abwägung sonstiger Vor- und Nachteile (vgl. dazu auch unser Rechtstipp: „Tipps für Eigentümer von Immobilien in Italien – Schenkung zu Lebzeiten“) für eine Schenkung zu Lebzeiten entscheidet, den treibt dann häufig noch die Sorge um, dass er die Immobilie in Italien möglicherweise gar nicht mehr selbst nutzen darf. Diese Sorge lässt sich ausräumen: Und zwar dadurch, dass man sich gleichzeitig mit der Schenkung das Nießbrauchsrecht („diritto di usufrutto“) an der Immobilie einräumen lässt.

Wird die Immobilie z. B. an die Kinder geschenkt, erhalten die Kinder als neue Eigentümer das sog. „nackte Eigentum“ („nuda proprieta“) an der Immobilie. Die Eltern sind bei vertraglich vereinbartem Nießbrauchsrecht dann dazu berechtigt, die Immobilie selbst zu nutzen, sie Dritten zu überlassen oder sie zur Erzielung einer Rendite auch zu vermieten. Eine solche Regelung könnte übrigens auch schon gleich bei einem Immobilienkauf getroffen werden. Der Kauf der Immobilie erfolgt z. B. direkt auf den Namen der Kinder und gleichzeitig wird den Eltern der Nießbrauch eingeräumt. 

Wird nicht gewünscht, dass die Kinder das Eigentum veräußern können, könnte daran gedacht werden, ein Veräußerungsverbot zwischen Eltern und Kindern zu vereinbaren; rechtliche Zulässigkeit und Umfang eines solchen Verbots wären dann aber stets für den Einzelfall vorab zu prüfen, damit sie dann tatsächlich auch die gewünschte Bindungswirkung entfalten.

Notarieller Vertrag

Schenkungsverträge über Immobilien müssen notariell beurkundet werden und der Notar ist verantwortlich dafür, dass die Umschreibung im Immobilienregister erfolgt, denn durch die Eintragung werden die Rechte gegenüber dritten Personen abgesichert. Nach dem Tode des Nutznießers fällt dann automatisch der Nießbrauch mit dem „nackten Eigentum“ zusammen.

Steuern und Gebühren

Die derzeitige Gesetzeslage räumt Verwandten in direkter Linie (Eltern und Kinder) bei Schenkungen einen Steuerfreibetrag in Höhe von 1.000.000 € ein. Darüberhinausgehende Beträge sind mit 4 % zu versteuern. Besteuerungsgrundlage ist, wie bereits erwähnt, der sog. Katasterwert und nicht der Verkehrswert. Der Katastwert ist immer deutlich niedriger als der Verkehrswert.  

Bei Immobilien fällt bei der Umschreibung der Immobilie noch die Hypothekarsteuer in Höhe von 2 % und die Katastersteuer in Höhe von 1 % an – ebenfalls bezogen auf den Katasterwert. Liegen die Voraussetzungen für die Umschreibung als Erstwohnsitz vor, kommen die beiden vorgenannten Steuern sogar lediglich mit nur jeweils 200 € zur Anwendung. 

Zu erwähnen ist auch, dass sich sowohl Schenker als auch Beschenkte bei einem notariellen Schenkungsvertrag durch eine Spezialvollmacht vertreten lassen können. Dies ist dann sinnvoll, wenn man Sprachprobleme oder eine Anreise aufgrund Alters- und/oder Krankheitsgründen vermeiden möchte.

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