Kündigung Hausverwaltung: Diese Möglichkeiten haben Eigentümer

Die bestellte Hausverwaltung ist nie erreichbar und kommt ihren Pflichten nicht nach: Das ist nicht nur lästig für die Eigentümer, sondern kann im schlimmsten Fall Schäden an der betroffenen Immobilie verursachen. Unter welchen Umständen ist eine (fristlose) Kündigung der Hausverwaltung möglich? Und was müssen Eigentümer dabei beachten?  

Kündigung der Hausverwaltung durch Abbestellung des Verwalters? 

Wird eine Hausverwaltung abbestellt, erfolgt damit nicht automatisch auch die Kündigung des Hausverwaltungsvertrags. Es handelt sich bei der Abberufung und der Vertragsbeendigung grundsätzlich um zwei verschiedene Rechtsakte, sofern Vertragslaufzeit und Bestellung im Vertrag nicht voneinander abhängig vereinbart sind. Die Abberufung des Verwalters wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 26 Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Sie ist jederzeit und grundlos möglich. In ab dem 1.12.2020 geschlossenen Verwalterverträgen ist die Vereinbarung eines für die Abbestellung erforderlichen Grundes zudem unzulässig.

Der Beschluss zur Abberufung der Hausverwaltung kann auf der ordentlichen Jahresversammlung erfolgen, es kann aber auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung dafür einberufen werden. Auch eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren ist möglich. Soll die Abberufung auf der Jahresversammlung erfolgen, so sind die Abberufung und die Neuwahl einer Hausverwaltung als Tagesordnungspunkt bei der aktuellen Verwaltung zu beantragen. Soll die Abberufung hingegen im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erfolgen, ist eine Einberufung in Textform vom mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer notwendig. In einem Umlaufverfahren ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung dazu in Textform erklären. In diesem Fall ist auch keine vorherige Kenntnisnahme nötig.  

Wird der Verwalter abbestellt, endet der Hausverwaltungsvertrag spätestens sechs Monate danach laut Gesetz (§ 26 WEG). Das ist z. B. von Bedeutung, wenn eine ordentliche Kündigung im Hausverwaltungsvertrag ausgeschlossen wurde und eine außerordentliche Kündigung nicht möglich ist. Aber wie können Eigentümer vorgehen, wenn der Vertrag früher beendet werden soll?  

Kündigung der Hausverwaltung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft 

Auch für die Kündigung der Hausverwaltung ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümer notwendig. Diese müssen zudem beschließen, welcher Kündigungsgrund vorliegt und welche Kündigungsart (ordentlich oder außerordentlich) erfolgen soll. Durchgeführt wird die Kündigung durch einen Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft oder – falls vorhanden – durch ihren Verwaltungsbeirat. Dabei müssen die im Verwaltervertrag festgesetzten Kündigungsvereinbarungen (z. B. Kündigungsfrist, eventueller Ausschluss einer Kündigungsform) beachtet werden.  

Fristlose Kündigung der Hausverwaltung aus wichtigem Grund 

Bei einem wichtigen Grund wie einer schwerwiegenden Pflichtverletzung ist auch eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags möglich. Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere wenn durch die Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (Bundesgerichtshof, BGH, 20.06.2002 - V ZB 39/01). Auch wenn die Zerstörung des Vertrauensverhältnisses sich aus mehreren, für sich genommenen nicht ausreichend schwerwiegenden Pflichtverletzungen ergibt, kann sie einen wichtigen Grund darstellen (LG Hamburg, Urteil vom 8. Juni 2011 – 318 S 149/10). Wie die sofortige Abberufung (die auch ohne schwerwiegenden Grund jederzeit möglich ist) wird auch eine außerordentliche Kündigung per einfachen Mehrheitsbeschluss entschieden. 

Verstößt die Hausverwaltung erstmals gegen vertraglich geregelte Pflichten in einer noch keiner eine sofortige fristlose Kündigung rechtfertigenden Weise, bildet statt der Kündigung eine Abmahnung das richtige Vorgehen. Diese gibt der Hausverwaltung die Gelegenheit zur Besserung und kann eine spätere Kündigung nach erneutem Fehlverhalten erleichtern. Wichtig ist, das Fehlverhalten des Verwalters und die ihm drohenden Folgen bei einer Wiederholung in der Abmahnung genau zu bezeichnen.

Hausverwaltung kündigen: Inhalt und Form der Kündigung 

Wichtige Vereinbarungen, wie z. B. zu Kündigungsfristen, Form der Kündigung und Ausschluss der ordentlichen Kündigung  sind dem Hausverwaltungsvertrag zu entnehmen. Ist im Vertrag keine bestimmte Form der Kündigung vereinbart, kann die Kündigung des Hausverwaltungsvertrags auch formlos erfolgen. Um Unklarheiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, schriftlich zu kündigen. Folgende Angaben sollte das Kündigungsschreiben enthalten: 

• Absender  

• Ort, Datum  

• Name und Adresse der Hausverwaltung  

• Art der Kündigung (ordentlich/außerordentlich)  

• betreffende Immobilie 

• Abberufung  

• Nennung des konkreten Vertrags, der gekündigt wird  

• Kündigungszeitpunkt 

• Möglichst genaue Schilderung des Kündigungsgrundes (eventuell mit Bezug auf den entsprechenden Paragrafen im Verwaltungsvertrag)  

• gegebenenfalls Hinweis auf bisherige Abmahnungen  

• Unterschrift der bevollmächtigten Person(en)/des Verwalterbeirats 

Sie sind unsicher, ob Ihr Kündigungsschreiben alle nötigen Voraussetzungen einer rechtsgültigen Kündigung erfüllt? Dann sollten Sie sich unbedingt von einem im Wohnungseigentumsrecht erfahrenen Anwalt beraten lassen. Sparen Sie wertvolle Zeit und finden Sie jetzt Ihren passenden Anwalt!

(LES)