Touristische Vermietung im Jahre 2021 auf Ibiza

Wer heutzutage eine Immobilie auf Ibiza kauft, denkt häufig daran, die Kosten für den Unterhalt und Erwerb des Hauses über die Ferienvermietung zu senken. Seit Verabschiedung des Balearischen Touristengesetz im Jahre 2012 ist die touristische Vermietung gesetzlich geregelt und unter konkreten Voraussetzungen erlaubt. Die Ferienvermietung kann man definieren als eine Nutzungsüberlassung einer Immobilie an Touristen für einen Zeitraum, der unter einem Monat liegt. Für eine längere Vermietungsdauer gelten je nach Fall die Vorschriften zur Saisonvermietung oder der langfristigen Wohnungsvermietung nach dem spanischen Mietgesetz („LAU = Ley de Arrendamientos Urbanos“).

Im Sommer 2017 wurde das ursprüngliche Touristengesetzes erheblich verändert und die Bedingungen für den Erhalt der Genehmigung deutlich verschärft. Theoretisch dürfen nach der neuen gesetzlichen Lage neben freistehenden Einfamilienhäusern auch Wohnungen zur Ferienvermietung angeboten werden. In der Praxis sind auf Ibiza jedoch noch keine Wohnanlagen von der Behörde für die touristische Vermietung freigegeben worden.

Die neue Vorschrift bringt eine Reihe von neuen bürokratischen Hürden mit sich, welche einer touristischen Vermietung im Weg stehen: Es gilt im Einzelfall zu prüfen, ob eine Ferienvermietung der in Frage stehenden Immobilie an dem Standort des Hauses überhaupt erlaubt wird. Die Gemeinden können eingeständig entscheiden, ob sie auf ihrem Gemeindegebiet die Ferienvermietung erlauben wollen. Leider gibt es bis heute auf Ibiza keine endgültige Zuteilung der „touristischen“ Zonen. Man muss sich deshalb in einem ersten Prüfungspunkt bei der Gemeinde erkundigen, ob die Ferienvermietung in der Zone erlaubt ist. Das Weitern darf die Immobilie kein Neubau sein und muss mindestens 5 Jahre privat genutzt worden sein. Es ist dem Inselrat („Consell de Ibiza“) eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) und ein Energiezertifikat vorzulegen. Der Eigentümer muss außerdem eine spezielle Haftpflichtversicherung abschließen. Bei einem Einfamilienhaus belaufen sich die Kosten pro Gästebett auf rund 4.000 €. Die Anzahl der Gästebetten ergibt sich aus der „cedula“. Weist die Bescheinigung beispielsweise 6 Gästebetten („6 plazas“) aus, dann werden insgesamt 24.000 € für die Genehmigung fällig.

Dem Inselrat muss der Antragssteller eine Reihe von Unterlagen vorlegen. An vorderster Stelle steht eine “verantwortliche Erklärung“ über die Aufnahme der touristischen Vermietung („Declaración Responsable de Inicio de Actividad de comercialización de estancias Turísticas en viviendas“) sowie Pläne und Dokument über die Immobilie.  Weiterhin muss der Eigentumsnachweis und der Nachweis des Erwerbes der Gästebetten gemäß der „cedula“ geführt werden. Die Behörde verlangt die Bescheinigung der Gemeinde, dass die Immobilie in einer Gegend liegt, in welche die Ferienvermietung zugelassen ist, sowie der Nachweis, dass die Immobilie den gesetzlichen Anforderungen einer für die Ferienvermietung notwendigen Mindestausstattung entspricht.

Nach der Bezahlung der Gebühren für das Antragsformular, erhält man eine vorläufige Lizenznummer. Die endgültige Genehmigung erhält der Antragssteller oft erst 5 Jahre nach Beantragung von der Verwaltung; man kann aber ab Einreichung des Antrages die Immobilie bereits an Touristen vermieten. Die Lizenznummer ist bei Werbung auf Portalen wie AIRBNB anzugeben, was es der Behörde und dem Gast einfach macht, zu überprüfen, ob es sich um eine legale Ferienvermietung handelt. Der Antragsteller muss allen Gästen ein speziell vom Inselrat gedrucktes Beschwerdeformulare („hoja de reclamación“) zur Verfügung stellen.

Eine Neubeantragung einer Ferienvermietung ist wie gesehen mit viel Geld- und Zeitaufwand verbunden. Die touristische Vermietungslizenz ist haus- aber nicht personengebunden, so dass ein Kaufinteressent einer Immobilie sich den Aufwand ersparen kann, wenn diese bereits eine bestehende Genehmigung besitzt.