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Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Objekten mit mehr als 250 qm Wohnfläche
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I. Einleitung:
Das Bundesfinanzhof (BFH) Urteil vom 20. Juni 2023 mit dem Aktenzeichen IX R 17/21 befasst sich mit der Vermietung und Verpachtung von Immobilien, insbesondere bei Objekten mit einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmetern. In diesem Urteil geht es um die Überprüfung der Einkunftserzielungsabsicht bei solchen großflächigen Mietobjekten.
Die zentrale Fragestellung betrifft die Totalüberschussprognose bei der Vermietung von Immobilien mit mehr als 250 Quadratmetern. Die Kläger hatten in den Streitjahren 2011 bis 2014 drei Einfamilienhäuser vermietet, die jeweils eine beträchtliche Wohnfläche aufwiesen. Die Anschaffung dieser Objekte erfolgte vollständig über Fremdfinanzierung, und die Mietverhältnisse wurden unbefristet abgeschlossen.
Der BFH setzt sich in diesem Urteil mit den Grundsätzen zur Einkunftserzielungsabsicht bei langfristigen Vermietungstätigkeiten auseinander. Insbesondere bei großflächigen Objekten wird eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht gemacht. Dabei hält der BFH auch nach der Einfügung von § 21 Abs. 2 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 an seinen bisherigen Rechtsgrundsätzen fest.
Insgesamt geht es in diesem Urteil um die rechtliche Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung von Immobilien mit mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche und die Anwendung der Totalüberschussprognose als Nachweis für diese Absicht.
II. Zusammenfassung
Das Bundesfinanzhof (BFH) hat in diesem Urteil die Frage der Einkunftserzielungsabsicht bei der Vermietung von Immobilien mit mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche behandelt. Hier sind die wesentlichen Punkte:
- Ausnahme bei Luxusimmobilien: Bei der Vermietung von Luxusimmobilien mit einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmetern besteht eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit. Diese Ausnahme erfordert eine Überprüfung mittels einer Totalüberschussprognose.
- Typisierte Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht: Grundsätzlich geht man bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht aus.
- Rechtslage nach Einfügung von § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG: Trotz der Einfügung von § 21 Abs. 2 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 hält der BFH an den Grundsätzen zur typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht fest.
- Fallbeispiel: Die Kläger vermieteten in den Jahren 2011 bis 2014 drei Einfamilienhäuser. Die Wohnflächen der Objekte betrugen 322 qm, 290,50 qm und 331 qm. Das FA versagte die steuerliche Anerkennung der Werbungskostenüberschüsse nach einer Außenprüfung.
- Entscheidung: Der BFH bestätigte, dass die Einkünfteerzielungsabsicht auch bei Vermietungen mit mehr als 250 qm Wohnfläche zu überprüfen ist. Eine Miete, die mindestens 66% der Marktmiete beträgt, kann als Indiz für die Einkünfteerzielungsabsicht dienen.
III. Folgen für Immobilienbesitzer
Die Folgen dieser Entscheidung für Steuerpflichtige sind vielfältig und hängen von den individuellen Umständen ab. Hier sind einige wichtige Aspekte:
- Werbungskostenabzug: Steuerpflichtige, die Luxusimmobilien mit mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche vermieten, müssen nun besonders darauf achten, dass sie eine nachweisbare Einkünfteerzielungsabsicht haben. Die Werbungskostenüberschüsse können nur berücksichtigt werden, wenn diese Absicht nachgewiesen werden kann.
- Totalüberschussprognose: Steuerpflichtige sollten eine Totalüberschussprognose durchführen, um zu prüfen, ob die Einnahmen aus der Vermietung die Ausgaben übersteigen. Dies ist ein wichtiger Indikator für die Einkunftserzielungsabsicht.
- Marktmiete: Die Höhe der Miete spielt eine Rolle. Wenn die Miete mindestens 66% der Marktmiete beträgt, spricht dies für eine Einkunftserzielungsabsicht.
- Individuelle Beratung: Es ist ratsam, sich von einem Spezialisten für Steuerrecht individuell beraten zu lassen. Jeder Fall ist einzigartig, und die steuerlichen Konsequenzen können je nach persönlicher Situation unterschiedlich sein.
Insgesamt sollten Steuerpflichtige bei der Vermietung von größeren Immobilien sorgfältig prüfen, ob sie die Kriterien für die Einkunftserzielungsabsicht erfüllen, um steuerliche Vorteile zu sichern.
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