Unrenovierte Wohnung gemietet – Wer bezahlt die Schönheitsreparaturen

Sie haben endlich eine schöne Wohnung gefunden, diese ist zwar unrenoviert aber Sie mieten trotzdem. Nach einigen Jahren gefällt Ihnen aber der Zustand der Wohnung nicht mehr, die Verschleiß-Spuren in der Wohnung sind jetzt doch so groß, dass Sie eine Renovierung ins Auge fassen.

Sie sagen sich – zu Recht-, dass Sie ja Miete zahlen und nicht noch neben der Miete und den Verbrauchskosten weitere Kosten übernehmen wollen. Nun steht aber in Ihrem Mietvertrag, dass Sie verpflichtet sind Schönheitsreparaturen in bestimmten Abständen auf eigene Kosten auszuführen. Das erscheint Ihnen widersinnig, da Sie ja eine unrenovierte Wohnung übernommen haben und nicht quasi durch die Hintertür gezwungen werden wollen das Eigentum Ihres Vermieters wertvoller zu machen.

Wie sieht aber nun die Rechtslage aus.

Grundsätzlich gilt § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), danach ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Demgegenüber ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Diese grundsätzliche gesetzliche Regelung kann jedoch durch einen Mietvertrag dahingehend geändert werden, dass der Mieter zur Erhaltung der Mietsache („Schönheitsreparaturen“) verpflichtet werden kann. Diese Klauseln finden sich in fast allen heute üblichen Mietverträgen. Sie sind auch nicht zu beanstanden, wenn gewisse Bedingungen eingehalten werden.

Eine dieser Bedingungen ist, dass der Mieter nicht gezwungen werden kann Arbeiten an der Wohnung auszuführen, die über ein bestimmtes Mass hinausgehen. Dieses Mass ist regelmäßig der Zustand, in dem die Wohnung übernommen wurde.

Nun gibt es aus Berlin zwei interessante Urteile, die der Bundesgerichtshof aber beide „kassiert“ hat.

In dem einen Fall (Landgericht Berlin – Urteil vom 2. Mai 2018 – 18 S 392/16) wurde im Jahr 2002 eine unrenovierte Wohnung gemietet. Im Jahr 2016 wurde der Vermieter aufgefordert Tapezier- und Anstricharbeiten gemäss einem beigefügten Kostenvoranschlag in Höhe von € 7.312,78 ausführen zu lassen und wollte in dieser Höhe einen Vorschuss vom Vermieter.

Gesetzliche Regelung bei unwirksamer Klausel zur Schönheitsreparatur

Das Landgericht hat zunächst festgestellt, dass die Klausel im Mietvertrag, der Mieter hätte die Schönheitsreparaturen auszuführen unwirksam ist. Dann gilt die gesetzliche Regelung, dass grundsätzlich den Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet. Nach 14 Jahren Mietzeit hat sich auch regelmäßig der Zustand der Wohnung im Vergleich zum unrenovierten Anfangszustand weiter verschlechtert. Der unrenovierte Zustand war jedoch bei Beginn des Mietvertrages akzeptiert worden. Ein Anspruch auf Vornahme von Renovierungsarbeiten gegen den Vermieter ist deshalb ausgeschlossen. Bei einer Renovierung würde eine deutlich über den ursprünglichen und vertragsgemäß geschuldeten Zustand der Wohnung hinausgehende Verbesserung erzielt. Das schuldet der Vermieter aber nicht. Das Landgericht hat dann noch gesagt, dass ein Anspruch auf ein Tätigwerden nur bestehe, wenn die Wohnung zwischenzeitlich „verkommen“ ist und „Substanzschäden“ vorzubeugen sind.

In dem anderen Fall (Landgericht Berlin – Urteil vom 24. Juli 2018 – 63 S 283/17) sollte der Vermieter konkret bezeichnete Schönheitsreparaturen ausführen. Die Wohnung war im Jahr 1992 unrenoviert überlassen worden. Im Jahr 2015 wurde der Vermieter aufgefordert Malerarbeiten in der Wohnung ausführen zu lassen. Dies lehnte er ab.

Hier hat das Landgericht gesagt, dass ein Anspruch der geforderten Instandhaltungsarbeiten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht. Grundsätzlich bestimme sich die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss. Das bedeutet bei einer unrenoviert vermieteten Wohnung lediglich verpflichtet, den Ursprungszustand wiederherzustellen. Eine vollständige Renovierung der ist dann aber besser als zu Mietbeginn.

Dann macht das Landgericht jedoch einen „ juristischen Salto Mortale“ in dem es folgendes feststellte: Der schlechte Anfangszustand ist nicht der vertragsgemäße. Der Vermieter muss sich an dem im Mietvertrag festgehaltenen „Renovierungsprogramm“ halten, obwohl die Klausel über die Schönheitsreparaturen eigentlich unwirksam sei.

Im Ergebnis kommen beide gerichtliche Entscheidungen zu dem grundsätzlichen Ergebnis, wonach in Fällen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt. Allerdings mit unterschiedlichen Folgen.

Hier nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinen Urteilen vom 8. Juli 2020 (Aktenzeichen: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) für Klarheit gesorgt.

Der Mieter hat Anspruch auf Kostenbeteiligung des Vermieters bei Schönheitsreparaturen

Nach den Urteilen des BGH kann der Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäss überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings hat er sich in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt.

Fazit: Sie haben einen Anspruch auf Überlassung und Erhaltung der Wohnung in dem Zustand, den Sie angemietet haben. 

Sowohl Sie als Mieter aber auch nicht Ihr Vermieter können eine Verbesserung des Zustandes der Wohnung verlangen. Wenn renoviert werden muss, sind die Kosten regelmässig zu teilen.