Unterlassungsanspruch der WEG-Eigentümer gegen den Mieter

In einer nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilten Anlage wird eine Teileigentumseinheit von einem Mieter genutzt. Die Teilungserklärung sieht die Nutzung der Einheit als „Laden“ vor. Der Mieter verkauft nicht nur Eis, er bietet Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke an. Auf den Sitzplätzen im Freien offeriert er Speisen in den ausliegenden Speisekarten. Die Eigentümer vergemeinschaften dieses Thema und beschließen, einen Rechtsanwalt damit zu beauftragen, Unterlassungsansprüche gegen den Mieter geltend zu machen, um den Betrieb der Eisdiele einstellen zu lassen. 

Der BGH bejaht den Unterlassungsanspruch der Eigentümer direkt gegenüber dem Mieter. Der Mieter muss sich an Vereinbarungen der WEG-Eigentümer untereinander (hier: Gebrauchsvereinbarung als „Laden“) gebunden sehen. Verstößt der Mieter gegen eine für das gemeinschaftliche Eigentum getroffene Gebrauchsregelung, überschreitet er seine Befugnisse und beeinträchtigt unmittelbar das Eigentum aller anderen Wohnungseigentümer.

So liegt es im Ergebnis auch beim Sondereigentum. Ein der Zweckbestimmung widersprechender Gebrauch stellt sich als (mittelbare) Beeinträchtigung des Eigentums aller Wohnungseigentümer dar, und zwar auch dann, wenn er durch einen Mieter erfolgt. Auch insoweit gilt, dass ein Wohnungseigentümer, von dem ein Mieter seine Gebrauchsbefugnis ableite, diesem nicht mehr an Rechten übertragen kann, als er selbst hat. 

Mit dieser Entscheidung ist klargestellt, dass der Mieter das gemeinschaftliche Eigentum nur so gebrauchen und nutzen darf, wie die Wohnungseigentümer beschlossen und vereinbart haben. 

(BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18