Unwirksame AGB-Abnahmeklausel bindet nicht alle Erwerber

OLG Stuttgart, Urteil vom 25.03.2024 - 10 U 13/23 (nicht rechtskräftig)

In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgers wurde eine Klausel aufgenommen, die vorsieht, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei Vertreter erfolgt, die aus der Gruppe der Erwerber gewählt werden. Diese Regelung verstößt gegen das Transparenzgebot des AGB-Rechts und ist daher nicht wirksam. Eine solche Abnahmeklausel ist unwirksam, da sie nicht klar und verständlich genug ist. 
Daraus folgt, dass die Abnahmeerklärungen, die auf Grundlage dieser Klausel abgegeben wurden, rechtlich nur für die drei Erwerber bindend sind, die tatsächlich die Abnahme erklärt haben. Für die übrigen Erwerber besteht keine wirksame Abnahmeerklärung. Dies hat zur Folge, dass der Bauträger sich nicht darauf berufen kann, dass keine Mängelansprüche bestehen, da die Abnahme nicht stattgefunden hat.
Das Oberlandesgericht Stuttgart hat in einem Urteil vom 25. März 2024 (10 U 13/23) entschieden, dass es einem Bauträger nicht gestattet ist, sich auf die Unwirksamkeit der Abnahmeklausel zu berufen, um Mängelansprüche abzuwehren. Diese Entscheidung beruht auf der Überlegung, dass der Grundsatz, der es einem Verwender einer unwirksamen Abnahmeklausel verbietet, sich auf das Nichtvorliegen einer Abnahme zu berufen, nicht grenzenlos anwendbar ist. Der Grundsatz kann nicht gelten, wenn er zu offensichtlich unbilligen Ergebnissen führt.
Ferner stellt das Gericht fest, dass es gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstößt, wenn ein rechtlich nahezu unverjährbarer Zustand geschaffen wird. Dies widerspricht den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), wonach schuldrechtliche Ansprüche grundsätzlich verjährbar sind. Demzufolge endet die Haftung des Bauträgers für Mängel spätestens 15 Jahre nach Fälligkeit der Leistung.
Aus diesem Sachverhalt geht hervor, dass die Abnahmeklausel gemäß den Bauträgerverträgen, die Ende der 1990er Jahre abgeschlossen wurden, unwirksam ist. Die Durchführung der Abnahmen auf Basis dieser Klausel bis ins Jahr 2001 sowie der anschließende Rechtsstreit, der 2017 durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgelöst wurde, führen zu weiteren rechtlichen Auseinandersetzungen. Das Landgericht Stuttgart hatte der Klage auf Kostenvorschuss für Mängel am Gemeinschaftseigentum in Höhe von 292.000 Euro vollumfänglich stattgegeben.
In seiner Entscheidung weist das Oberlandesgericht Stuttgart darauf hin, dass es zu einer unerträglichen Situation führen würde, wenn die Mängelrechte der Erwerber nach der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung als unverjährbar betrachtet würden. Daher zieht das Gericht eine Grenze nach 15 Jahren – bestehend aus einer zehnjährigen Absolutverjährung und einer fünfjährigen Mängelverjährung.
Dieser Fall zeigt, dass die gerichtliche Auseinandersetzung um die Haftungsbegrenzung des Bauträgers im Falle einer unwirksamen Abnahmeklausel weiterhin von Bedeutung ist. Nach einem gescheiterten Versuch des Oberlandesgerichts Schleswig, eine solche Haftungsbegrenzung zu etablieren, befasst sich nun das Oberlandesgericht Stuttgart mit dieser rechtlichen Herausforderung, obwohl die Erfolgsaussichten als gering eingeschätzt werden. Die rechtliche Debatte über die Wirksamkeit einer solchen Haftungsbegrenzung unter Einbeziehung europäischer Regelungen bleibt weiterhin aktuell und relevant.