Verkäufersteuer bei Spanienimmobilien

Der bei Immobilienverkäufen erzielte Zugewinn ist auch in Spanien steuerpflichtig. Bis zum 31.12.2006 wurde aufgrund des Königlichen Gesetzesdekrets Nr. 5/2004 eine Differenzierung zwischen Residenten und Nichtresidenten in der Weise vorgenommen, dass Residenten mit 15 % und Nicht-Residenten mit 35 % besteuert wurden. Dies führte nicht nur zu einer Demarche der Europäischen Kommission gegen Spanien wegen Diskriminierung nicht ansässiger EU-Ausländer, sondern schließlich auch zur Änderung vorstehenden Gesetzes. Das Gesetz 35/2006 sprach dann aus, dass ein einheitlicher Steuersatz von 18 % sowohl für Residenten als auch für Nicht-Residenten ab 1. Januar 2007 gilt. Ein Nicht-Resident, der die hohe 35 % ige Verkäufersteuer bezahlt hatte, also mehr als das Doppelte, als für einen Residenten angefallen wäre, beantragte aufgrund dieses Gesetzes die Rückzahlung des Differenzbetrages. Da der spanische Fiskus diesem Antrag nicht stattgab, wurde die Sache rechtshängig.

Das Oberlandesgericht von Valencia (Tribunal Superior de Justicia) hat in seinem Urteil vom 8. Januar 2009 (Az. 2512/2008) dem Antrag auf Rückzahlung stattgegeben. Da wegen der in der Regel erheblichen Wertsteigerungen spanischer Immobilien zwischen An- und Verkauf hohe zu versteuernde Zugewinne erzielt worden waren, dürfte dieses Urteil für den einen oder den anderen Leser zwecks Geltendmachung eigener Rückerstattungsansprüche von Interesse sein.

Berechnungsbeispiel

Folgendes Berechnungsbeispiel soll die Situation verdeutlichen:

- Zeitpunkt des Erwerbes: 1.1.1997

- Zeitpunkt des Verkaufs: 1.1.2006

- Angepasster Anschaffungswert: 150.000 €

- Angepasster Veräußerungswert: 400.000 €

- Veräußerungsgewinn: 250.000 €

A) Besteuerung mit einer Quote von 35 %:

Die Verkäufersteuer des nicht-residenten EU-Ausländers errechnet sich wie folgt: 250.000 € x 35 % = 87.500 €

B) Besteuerung von Residenten mit 15 %:

Die Verkäufersteuer beläuft sich auf: 250.000 x 15 % = 37.500 €

Erstattungsbetrag des nichtresidenten Ausländers gegenüber dem spanischen Fiskus: 50.000 € zzgl. Verzugszinsen

Es ist zu hoffen, dass die spanischen Steuerbehörden bei ihren Entscheidungen das Urteil des Tribunal Superior de Justicia von Valencia vom 08.01.2009 anwenden. Notfalls müssen derartige Ansprüche wie auch im Valencianer Beispielsfall gerichtlich über einschlägig bewanderte Steueranwälte durchgesetzt werden.

Dr. Burckhardt Löber - Rechtsanwalt und Abogado

Dr. Alexander Steinmetz - Rechtsanwalt