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Verpflichtung zur vollen Mietzahlung trotz coronabedingten Lockdowns – Änderung durch Art. 240 § 7 EGBGB?
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1.
Die Frage, ob auch während der Corona-Pandemie gewerbliche Mietzahlungen in voller Höhe geschuldet sind, haben verschiedene Gerichte zwischenzeitlich bejaht. Im Rahmen dieser Verfahren wurde u.a. erörtert, ob die durch landesrechtliche Rechtsverordnungen angeordneten Betriebsschließungen einen Wegfall der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB darstellen und die zugrunde liegenden Mietverträge angepasst werden müssen.
Das LG München II führte in seinem Urteil vom 06. Oktober 2020 (Az. 13 O 2044/20) noch deutlich aus, dass die Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage nicht anwendbar seien, weil es im Hinblick auf den in zeitlicher Hinsicht auf wenige Wochen begrenzten Lockdown schon an einer gravierenden Verschiebung der wirtschaftlichen Äquivalenz fehle.
2.
Im Dezember 2020 hat der Gesetzgeber Art. 240 EGBGB um § 7 erweitert. Dort heißt es (Zitat):
„§ 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen
(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“
Die Intention des Gesetzgebers hinsichtlich dieser neuen Regelung ist - auf Basis der dort normierten Vermutung - die Stärkung der Verhandlungsposition von Gewerberaummietern.
Art. 240 EGBGB § 7 enthält insbesondere keinen Regelungsinhalt zur Folge einer gestörten Geschäftsgrundlage. Mithin darf diese Regelung nicht insoweit missverstanden werden, dass Gewerberaummieter per se bei Maßnahmen, die durch die Corona-Pandemie bedingt sind, eine Reduzierung der Miete oder eine anderweitige Vertragsanpassung verlangen können. § 7 ist demnach nicht als „Einladung“ zur Minderung der Miete zu sehen.
Vielmehr kann und sollte der Gewerberaummieter die vorbezeichnete Regelung zum Anlass nehmen, auf die Vermieterseite zuzugehen, um sich auf eine sachgerechte und einvernehmliche Anpassung zu verständigen.
Sollten Sie weitergehende Fragen zu diesem Themenkreis haben, beraten wir Sie gern.
Ihre Bedekorn Rechtsanwälte
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