Verschärfte Regelungen bei anschaffungsnahen Aufwendungen

Wer eine Immobilie erwirbt und diese aufwändig saniert, kennt das

Aufwendungen für die Instandhaltung und Modernisierung eines Gebäudes sind unter bestimmten Voraussetzungen nicht sofort abzugsfähige Werbungskosten. Diese sind in nicht wenigen Fällen mit der normalen Gebäudeabschreibung abzuschreiben.

In den ersten drei Jahren nach der Anschaffung einer Immobilie gilt nämlich: Übersteigen die Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden die Aufwendungen als anschaffungsnahe Aufwendungen eingestuft. Sie müssen dann auf die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Was dabei als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt wird und wie sich die Grenze von 15 % ermittelt, ist immer wieder durch Gerichte zu klären. Der Bundesfinanzhof hat im letzten Jahr in drei Entscheidungen die bisherige Praxis konkretisiert und die diesbezüglichen Regelungen insgesamt verschärft.

Es gehören zwar grundsätzlich alle Sanierungskosten zu den Aufwendungen zu Instandhaltungen und Modernisierung. Grundsätzlich spielt es dabei keine Rolle, ob es sich um Schönheitsreparaturen, echte Anschaffungskosten oder um Kosten für eine wesentliche Verbesserung des Gebäudezustandes handelt.

Bei anschaffungsnahen Aufwendungen werden alle diese Kosten zusammengerechnet. Eine Aufteilung dieser Kosten ist nicht zulässig.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in den Fällen konkret Folgendes entschieden

Im ersten Fall hatte das Finanzamt alle innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf angefallenen Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen als anschaffungsnahe Aufwendungen eingestuft und damit der Abschreibung unterworfen. Dabei waren auch Kosten, die für Wartung der Heizungsanlage regelmäßig jährlich anfallen. In der ersten Instanz behandelte das Finanzgericht diese angefallenen Aufwendungen ebenfalls als anschaffungsnahe Herstellungskosten, da die 15 %-Grenze überschritten worden war.

Der BFH sah dies anders

Üblicherweise jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten, zu denen die Wartung eindeutig gehört, führen nicht zu anschaffungsnahen Aufwendungen (BFH-Urteil vom 14.06.2016, IX R 22/15).

Im zweiten Fall entschied der BFH zugunsten des Finanzamtes. Die Eigentümer der neuen Immobilie hatten nach dem Kauf die Fenster ausgetauscht und Sanierungsarbeiten vorgenommen. Mit den hierfür aufgewendeten Beträgen lagen sie oberhalb der 15 %-Grenze. Die Sanierungskosten bis zu 15 % setzten sie als Werbungskosten an. Sie begründeten dies damit, dass die Kosten der neuen Fenster aus den anschaffungsnahen Herstellungskosten herausgerechnet werden müssten, da sie erforderlich waren, um das Haus überhaupt in einen vermietungsbereiten Zustand zu versetzen.

Alle Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung, auch Erhaltungsaufwendungen, sind nach Ansicht des BFH innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienkauf als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu bewerten. Dazu gehören auch unter anderem der Austausch von Fenstern, Fußbodenbelägen, Elektro- oder Heizungsanlagen und Ähnliches. Eine handelsrechtliche Einordnung der Kosten, wie sie die Kläger vorgenommen hatten, sei dabei unbedeutend (BFH-Urteil vom 14.06.2016, IX R 15/15).

Im dritten Fall ging es um eine ungewöhnliche Konstellation

Hier hatte der Immobilieneigentümer einen Teil des Materials selbst beschafft, das von Handwerkern dann schließlich eingebaut wurde. Zusätzlich hat er Arbeiten in Eigenleistung ausgeführt und einem Handwerker in Rechnung gestellt. Hinterher war nicht mehr zu klären, ob die später erstatteten Aufwendungen und Leistungen in die Ermittlung der anschaffungsnahen Herstellungskosten einbezogen wurden.

Der BFH entschied in diesem Fall, dass die Sachverhaltsprüfung noch einmal an das Finanzgericht zurückzugeben sei. Dazu wurde festgelegt, dass nur die tatsächlich vom Steuerpflichtigen getragenen Aufwendungen zu berücksichtigen seien (BFH-Urteil vom 14.06.2017, IX R 25/14).

Insgesamt ist nach wie vor also Bewegung in der Frage, welche Kosten als Herstellungskosten zu behandeln sind, wenn man nach dem Kauf einer Immobilie bestimmte Größenordnungen in die Sanierung steckt. Im Zweifel ist es immer ratsam, hier im Vorfeld – also vor Beginn der Baumaßnahmen – mit einem Steuerfachmann darüber zu reden.