Vonovia – Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen?

Neuer Ärger für Vonovia. Dieses Mal geht es um Modernisierungen und Mieterhöhungen! Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen sollten Mieter nicht unbedingt kritiklos hinnehmen.

Modernisierungsmaßnahmen gleich Mietererhöhung? Ist das möglich?

Nicht jede Modernisierung geschieht zum Wohle des Mieters. Manche kreativen Vermieter sehen darin durchaus ein Hintertürchen, um die Miete anheben zu können. Hintergrund dabei ist, dass es Vermietern durchaus gestattet ist, die Kosten einer Modernisierung der Wohnung, etwa um Energiekosten zu senken, durch eine Mieterhöhung teilweise auf die Jahresmiete umzulegen. 

Bis Ende 2018 waren dies noch bis zu 11 % der Gesamtkosten, seit 01.01.2019 sind es immerhin noch bis zu 8 %. Solche Mieterhöhungen sind zwar ärgerlich und oft teuer für die Mieter, aber grundsätzlich vom Gesetzgeber ausdrücklich zugelassen. Wenn sich der Vermieter hier an Recht und Gesetz hält, sind solche Mieterhöhungen daher nicht angreifbar.

Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig

Aber Achtung: Bei den Kosten, die der Vermieter zur Mieterhöhung anführt, muss es sich auch wirklich um solche Modernisierungskosten handeln. Nicht umlagefähig sind Kosten, die wegen sogenannter Erhaltungsmaßnahmen, also die für Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung anfallen. Diese hat stets der Vermieter zu tragen und diese dürfen auch nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Wenn also der Vermieter die Mieterhöhung richtig berechnen will, muss er die bei der Maßnahme gesparten Erhaltungskosten abziehen. Dabei muss klar sein, welche Kosten für die Modernisierungsmaßnahme und welche Kosten für die gesparten Erhaltungsmaßnahmen angefallen sind. Andernfalls ist die Mieterhöhung unwirksam und ein Mieter muss nur die alte, nicht erhöhte Miete bezahlen.

Findige Vermieter könnten nun aber versuchen, in die Mieterhöhung auch Erhaltungskosten „hinein zu schmuggeln“, die da aber tatsächlich gar nicht eingerechnet werden dürfen. Schließlich wissen viele Mieter nicht, dass dies nicht zulässig ist oder sie können schlicht nicht beurteilen, ob es nun nur Modernisierung oder zumindest auch um Erhaltung geht. 

Eine erhöhte Gefahr, dass solche unberechtigten Erhaltungskosten bei der Mieterhöhung mitberechnet werden, besteht oft dann, wenn ein professioneller Vermieter Modernisierungsmaßnahmen von seinen Tochterunternehmen durchführen lässt.

Warum hatte Vonovia im Zusammenhang mit Modernisierungen und Mieterhöhungen Ärger?

Das Landgericht Bremen hat mit Urteil vom 10.02.2020 zugunsten von drei Vonovia-Mietern entschieden. Vonovia hatte in einer Wohnanlage in Bremen Baumaßnahmen durch eigene Tochterunternehmen erledigen lassen (Stichwort: Insourcing). 

Dann wurde die Miete erhöht, ohne dass nachvollziehbar war, welche Kosten denn der Modernisierung und welche der Instandhaltung zuzurechnen waren. 

Die Kosten für die Modernisierung müssen aber für die Mieter nachvollziehbar für die einzelnen Arbeiten aufgeschlüsselt werden. Und zwar ohne dass der Mieter große Kenntnisse dafür haben muss. Das war aber bei den Mieterhöhungen der Vonovia für die Bremer Richter nicht der Fall, sodass sie den Mietern Recht gaben.

Das Urteil ist sogar schon rechtskräftig. Dabei handelt es sich nicht einmal um die erste Schlappe von Vonovia. Schon in 2019 hatte sie vor dem Landgericht Bremen wegen der gleichen Thematik gegen andere Mieter verloren.

Unser Fazit

1. Mieter sollten bei Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen genau hinschauen.
2. Mieter sollten sich genau anschauen, ob es sich bei den Kosten, die der Vermieter zur Mieterhöhung anführt, wirklich um Modernisierungskosten handelt und nicht etwa um sogenannte Erhaltungsmaßnahmen.
3. Wenn man Zweifel hat, sollte man die Abrechnung nicht einfach akzeptieren, sondern durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen.

Über die Kanzlei Mutschke

Die Mutschke Rechtsanwaltsgesellschaft mbH berät Vonovia-Mieter sowie generell Mandanten u. a. im Bereich des Mietrechts. Die Kanzlei ist deutschlandweit tätig und unterhält Büros in Düsseldorf und Bielefeld.