Vorfälligkeitsentschädigung! Diese Fehler machen Banken, Sparkassen und Versicherungen

Verbraucher können durchschnittlich mehr als € 10.000 sparen

Wer seinen Immobilienkredit, der ab dem 21.03.2016 abgeschlossen wurde, vorzeitig zurück führen will, wird durch seine Bank, Sparkasse oder Versicherung regelmäßig mit einer Vorfälligkeitsentschädigung im fünfstelligen Bereich konfrontiert.

Vorzeitig rückzahlbar ist ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie (Kauf oder Bau) dann, wenn der Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse hat, § 500 Abs. 2 Satz 2 BGB. 

Dies ist etwa beim Verkauf der Immobilie der Fall, aber auch, wenn ein Darlehensnehmer den Anteil des anderen Darlehensnehmer an der Immobilie übernimmt (Scheidung, Trennung) oder wenn weitergehende Finanzierungen benötigt werden, die der Darlehensgeber ablehnt.

Nach § 493 Abs. 5 BGB kann der Darlehensnehmer verlangen, dass der Darlehensgeber bei Schilderung der Sachlage mitteilt, ob aus Sicht des Darlehensgebers ein berechtigtes Interesse vorliegt und welche Vorfälligkeitsentschädigung (unter Offenlegung der Berechnungsparameter) dafür anfällt.

Vorfälligkeitsentschädigung des Darlehensgebers

Der Darlehensgeber hat bei vorzeitiger Rückzahlung des zinsgebundenen Darlehens dann nach § 502 Abs. 2 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, die den Schaden ausgleichen soll, den der Darlehensgeber durch die vorzeitige Rückzahlung erleidet.

Dieser wird dann regelmäßig nach der Aktiv-Passiv-Methode berechnet. 

Dabei wird zunächst der Zinsschaden errechnet durch Vergleich der 

a) planmäßig erzielten Zinsen bei weiterer Bedienung des Darlehens, wobei hier nur der geschützte Zinszeitraum angesetzt werden darf und alle Tilgungs- und Sondertilgungssatzrechte sowie Tilgungssatzanpassungsrechte so zu behandeln sind, als ob sie maximal und frühestmöglich ausgenutzt würden und

b) der durch Wiederanlage der vorzeitig erlangten Beträge in sichere Kapitalmarkttitel mit einer Laufzeit, die dem geschützten (Rest-)zinszeitraum entsprechen, erlangten Zinsen. Dabei werden dort aktuell nicht nur keine Zinsen erlangt, sondern fiktiv sogar Negativzinsen erwirtschaftet, die den Schaden weiter (fiktiv) erhöhen. Letztlich bereichern sich die Darlehensgeber damit um einen nur fiktiven Schaden. Einige Banken haben dies inzwischen erkannt und verzichten auf den Ansatz negativer Wiederanlagerenditen.

Beim geschützten Zinszeitraum sind insbesondere Kündigungsrechte nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zu berücksichtigen, die bei sog Forwardprolongationen eine erhebliche Rolle spielen, sonst bei Zinsbindungen von mehr als 10 Jahren.

Davon werden dann in geringem Umfang ersparte Verwaltungskosten und ersparte Risikokosten in Abzug gebracht.

Fehler führen zum Verlust des Anspruchs

Haben die Banken, Sparkasse und Versicherungen aber Fehler bei der Darstellung der Berechnung der Vorfälligkeit im Darlehensvertrag gemacht, entfällt der Anspruch.

Dabei sind generell unklare und unverständliche Formulierungen schädlich, die etwa das OLG Frankfurt (rkr) für die Commerzbank und das LG Rostock (nrkr) für die Verträge der Sparkassen bereits festgestellt haben.

Auch Fehler bei der Darstellung zum geschützten Zinszeitraum und zur Berücksichtigung von Sondertilgungsrechten führen zum Entfall des Anspruchs, wie das LG Konstanz für Verträge von Volks- und Raiffeisenbanken (auch Sparda, VR-Banken und PSD Banken) festgestellt hat.

Darüber hinaus hat RA Koch, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, der insoweit (hinsichtlich der Rückforderung von Vorfälligkeiten) bereits weit über 100 Fälle gerichtlich und außergerichtlich bearbeitet, aber auch zahlreiche weitere Fehler festgestellt.

So ist nach einem Urteil des EuGH von 09.09.2021 bereits die Darstellung der Berechnungsmethode allein ungeeignet, den Verbraucher klar und verständlich zu informieren.

Auch ist nach einer überzeugenden Auffassung in der juristischen Literatur eine Berechnung nach der Aktiv- Passiv-Methode unter Geltung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie per se nicht zulässig.

Auch fehlen regelmäßig verständliche Darlegungen, dass die Wiederanlage in laufzeitkongruente Anlagen erfolgen muss, wobei sich die Laufzeit am Zeitraum der restlichen geschützten Zinsbindung orientieren muss.

Dazu kommen weitere individuelle Fehler.

So hat etwa die Signal Lebensversicherung die Aktiv-Passiv-Methode nur als mögliche Variante dargestellt, ohne deutlich zu machen, dass danach auch berechnet wird. Vielmehr führt sie aus, dass nach einer zulässigen Methode berechnet wird, was für den Verbraucher völlig intransparent ist.

Selbst wenn die Vorfälligkeitsentschädigung aber nicht generell ausgeschlossen ist, so kann diese hinsichtlich der Höhe überprüft und ggfs angegriffen werden.

Ansprüche prüfen und geltend machen!

Lassen Sie daher Ihre VFE daher von einem versierten Fachanwalt prüfen. 

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Sebastian Koch

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

www.saleo-recht.de/lp-bankrecht