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Vorfälligkeitsentschädigung, in vielen Fällen zu hoch und häufig auch insgesamt unberechtigt, Fachanwalt berät!
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Erhebliches Sparpotential bei Immobiliendarlehen!
Wer seinen Darlehensvertrag zur Finanzierung einer Immobilie vorzeitig zurück zahlen will, etwa weil die sichernde Immobilie verkauft wird bei, Umzug oder Arbeitsplatzwechsel oder eine weitere Finanzierung benötigt, die die bisherige Bank nicht, aber eine andere Bank gewährt, § 500 Abs. 2 Satz 2 BGB, muss nach § 502 Abs. 1 Satz 1 BGB dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Diese bewegt sich meist schnell im Bereich mehrerer zehntausend Euro.
Allerdings haben Banken und Sparkassen regelmäßig nicht verstanden, dass die Regelungen zur Berechnung der Vorfälligkeit für Verträge, die seit 21.03.2016 geschlossen wurden, sich nach den Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (dort Art 25 Abs. 3) richten, die seit 21.03.2016 in deutsches Recht umgesetzt wurde.
So ist immer noch zu beobachten, dass die Banken und Sparkasse relativ stumpf zur Begründung ihrer Berechnung nach der sog. Aktiv-Passiv-Methode anhand ihrer Standardprogramme auf Rspr des BGH aus dem letzten Jahrhundert verweisen. Diese kann für die Auslegung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie natürlich nicht mehr herangezogen werden.
Richtig ist vielmehr die Auffassung, dass Art 25 Abs. 3 Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine Berechnung nach der Aktiv-Passiv-Methode, bei der die Bank für die fiktive Anlage des vorzeitig erlangten Betrags am Kapitalmarkt auch noch (fiktive) negative Zinsen zusätzlich zu den entgangenen Zinsen verlangen kann, ausschließt, da die Bank nur ihren Finanzierungsschaden, nicht aber den entgangen Gewinn verlangen kann.
Daher spricht vieles dafür, dass die typischerweise anzutreffende Formulierung im Vertrag, dass die Bank den Vorfälligkeitsschaden nach der Aktiv-Passiv-Methode berechnen dürfe, schon unklar, weil falsch ist und die Bank damit ihren Anspruch insgesamt verliert, § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Commerzbank und Genossenschaftsbanken mit zusätzlichen Fehlern
Einige Banken wie die Commerzbank und auch die Genossenschaftsbanken haben zudem bereits durch das OLG Frankfurt und das LG Konstanz festgestellte zusätzliche Fehler in den Vertragsangaben zur Berechnung der Vorfälligkeit eingebaut.
Jedenfalls sprechen sehr gute Argumente dafür, dass die Bank jedenfalls keine Negativzinsen bei der Berechnung ansetzen darf. Dies macht häufig bis zu 25 % der gesamten Vorfälligkeit aus.
RA Koch hat daher bereits in vielen Fällen bereits außergerichtlich teilweise Erstattungen der Vorfälligkeit erreichen können.
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Sebastian Koch
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
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