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Vorsicht vor scheinbar harmlosem Rangrücktritt bei Wohnungs- oder Nießbrauchsrechten!
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Ein sog. Rangrücktritt wird in Deutschland jeden Tag zigfach erklärt. Er führt dazu, dass ein schon im Grundbuch gesichertes Recht hinter ein neu hinzukommendes Recht zurücktritt. Dies klingt zunächst harmlos, wie gefährlich dies aber sein kann, zeigt folgendes Beispiel:
Die Eltern übergeben ihr Wohnhaus an ihren Sohn, der dort mit seiner Familie ohnehin schon im Dachgeschoß wohnt. Für ihren eigenen Wohnbereich lassen sie sich ein Wohnungsrecht im Grundbuch eintragen. Als der Sohn für eine Geschäftsgründung ein Darlehen aufnehmen möchte, soll dieses auf dem Haus mit einer Grundschuld gesichert werden und die Bank verlangt dabei, dass die Eltern einen sog. „Rangrücktritt“ erklären. Die Eltern geben diesen ohne Weiteres ab, weil sie ihrem Sohn helfen wollen und ihr Wohnungsrecht ja weiter im Grundbuch eingetragen bleibt.
Das neue Geschäft des Sohnes geht leider pleite und für die Eltern kommt ein böses Erwachen: Aus der Grundschuld betreibt die Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie, wegen des Rangrücktritts fliegt dabei das Wohnungsrecht aus dem Grundbuch heraus und die Eltern müssen das Haus für den neuen Eigentümer räumen.
Hätten die Eltern dagegen keinen Rangrücktritt erklärt, so hätte die Bank zwar auch aus einer nachrangigen Grundschuld die Zwangsversteigerung betreiben können, das Wohnungsrecht wäre aber auch gegenüber einem neuen Eigentümer (Ersteher) wirksam geblieben. Oftmals leitet die Bank in dieser Konstellation gar kein Versteigerungsverfahren ein.
Fazit:
Man sollte sich sehr gut überlegen, ob man einem Rangrücktritt zustimmt. Faktisch bedeutet dies nichts anderes, als dass man für die Schulden des Sohnes voll mithaftet.
Dr. Florian Kappes
Fachanwalt für Immobilien- und Erbrecht
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