Was bedeutet ein Vorkaufsrecht zu Gunsten des Mieters

Wie es der Begriff schon vermuten lässt: Ein Vorkaufsrecht sichert dem Berechtigten die Möglichkeit, vor allen anderen eine Immobilie zu erwerben.

Dabei steht dem Mieter immer dann ein Vorkaufsrecht zu, wenn erstmalig eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erfolgt und nicht das ganze Haus als solches verkauft wird sowie die Wohnung nicht innerhalb der Familie des Verkäufers veräußert wird, sondern die vom Mieter angemietete Wohnung frei verkauft werden soll.

Darüber hinaus ist noch die vertragliche Vereinbarung eines Vorkaufsrechts möglich, das ebenfalls häufig zum tragen kommt und im besten Fall notariell beurkundet und auch im Grundbuch eingetragen wird.

Besteht ein Vorkaufsrecht an einer Mietwohnung zu Gunsten des Mieters, so hat dieser Mieter die Möglichkeit, ab Vorlage des Kaufvertrages zu entscheiden, ob er von seinem Recht Gebrauch machen kann und will und die Immobilie erwirbt oder er seinen Verzicht schriftlich erklärt.

Gemäß § 469 Abs. 1 BGB hat der Verkäufer dem Vorkaufsberechtigten den mit dem Dritten geschlossenen Vertrag unverzüglich vorzulegen. Erst dann beginnt die gesetzliche Frist von 2 Monaten (§ 469 Abs. 2 BGB)  zur Abgabe einer Willenserklärung durch den Mieter und Vorkaufsberechtigten zu laufen, da erst dann die tatsächlichen Konditionen fixiert sind und der Vorkaufsberechtigte den Umfang des Geschäftes, wie es vertraglich zwischen dem Verkäufer und dem Dritten vereinbart wurde, im Detail einsehen kann.

In einem aktuellen Fall hatte der von mir vertretene Mieter im Laufe der Bekanntgabe der Verkaufsabsichten und stattfindenden Verkaufsgesprächen des Verkäufers sowohl mündlich als auch schriftlich erklärt, die von ihm bewohnte Wohnung nicht kaufen zu wollen, woraufhin der Verkäufer dann mit einem Dritten einen Kaufvertrag schloss. Dabei gingen beide Parteien so wie auch der Notar davon aus, dass der Mieter an seiner Verzichtserklärung festhalten würde und ließen sogar schon eine Auflassungserklärung zu Gunsten des Dritten in das Grundbuch eintragen.

Allerdings war dies zu früh gefreut: Der Mieter und Vorkaufsberechtigte entschied sich nach Vorlage des Kaufvertrages und einer glücklichen finanziellen Fügung dann doch von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, was zu einer umständlichen und kostenintensiven Rückabwicklung des Kaufvertrages zu Gunsten des Mieters und zu Lasten des Dritten führte. Wäre der Vorkaufsberechtigte ganz übergangen worden, so hätte sich der Verkäufer in Höhe des Kaufpreises schadensersatzpflichtig gemacht.

Das Vorbringen von Käufer und Verkäufer, der Mieter habe im Vorfeld ja mündlich schon verzichtet, war auf Grund der Erklärung im Zeitpunkt vor Vorlage des Kaufvertrages obsolet.

Dieses Fallbeispiel soll zeigen, welche Möglichkeiten und Fallstricke es bei der Ausübung oder Nichtbeachtung eines Vorkaufsrechts geben kann, zumal es diverse weitere Tücken im Zusammenhang mit dem Zeitpunkt der Ausübung und der Frage der Berechtigung, etwa bei Untervermietung durch den Vorkaufsberechtigten gibt.

Anwaltliche Beratung sollte daher zwingend in Anspruch genommen werden, wenn es um die Frage des Bestehens oder der Durchsetzung eines entsprechenden Rechtsanspruchs geht.