Was Sie bei einer Wohnungskündigung beachten sollten

Wer als Vermieter oder Mieter einen Mietvertrag ordentlich kündigen möchte, muss einiges beachten. Es gibt Formvorschriften, die einzuhalten sind. Außerdem sind die inhaltlichen Voraussetzungen zu beachten.

1. Schriftform

Die Kündigung eines Mietvertrages ist nur in Schriftform möglich. Das bedeutet, dass die Kündigung dem Vertragspartner schriftlich und eigenhändig unterschrieben zugehen muss. Eine Kündigung per WhatsApp oder E-Mail ist somit unwirksam, ebenso eine Kündigung per Fax oder gar eine rein mündliche Kündigung.

2. Personenmehrheit auf Mieter- oder Vermieterseite

Die Kündigung muss bei Personenmehrheit von allen Mietern oder Vermietern unterschrieben sein. Mieten also Eheleute gemeinsam eine Wohnung an, müssen beide Eheleute die Kündigung erklären und unterschreiben. Es reicht nicht aus, dass nur ein Mieter allein kündigt.

Ebenso müssen natürlich auch alle Vermieter die Kündigung erklären und unterschreiben. Bevollmächtigen mehrere Vermieter einen von ihnen zu Abgabe der Kündigung, muss eine von allen Vermietern unterschriebene Vollmacht beigefügt sein.

Das gilt auch für eine Kündigung durch die Hausverwaltung im Auftrag der Vermieter: Diese Kündigung ist unwirksam, wenn keine Vollmacht dazu vorliegt, die von allen Vermietern unterschrieben ist.

3. Kündigung an alle Vertragsparteien

Kündigungen sollten also immer von allen an alle adressiert und zugestellt werden. Das ist einfach, wenn die Vertragsparteien unter einer gemeinsamen Anschrift erreicht werden können. Ist aber ein Mieter bereits ausgezogen, muss er gesondert angeschrieben werden. Die Kündigung muss ihm nämlich auch zugestellt werden.

Es reicht nicht aus, die Kündigung an alle Mieter zu richten, aber lediglich einem von ihnen zuzustellen. Also sollte, bei verschiedenen Anschriften mehrerer Mieter oder Vermieter, die Kündigung mehrfach verschickt werden.

Ist die Adresse eines Mieters nicht bekannt, muss der Vermieter zunächst versuchen, diese über eine Melderegisterauskunft oder eine Anschriftenprüfung der Post herauszufinden. Ist dies erfolglos, kommt eine öffentliche Zustellung nach § 185 ZPO in Betracht.

Das gilt auch für die Adresse eines Vermieters, wenn sich z. B. die vermietenden Eheleute getrennt haben und die Anschrift eines Vermieters nicht bekannt ist.

4. Zustellung der Kündigung

Die Kündigung muss nachweislich zugestellt werden. Am Sichersten ist die persönliche Zustellung per Boten gegen Empfangsbekenntnis oder die Zustellung per Gerichtsvollzieher. Einschreiben sind problematisch, denn sie können vom Empfänger nicht abgeholt werden. Ein Einwurf-Einschreiben begründet auch nur einen Anscheinsbeweis für den Zugang.

5. Inhalt der Kündigung

Die Kündigung des Mietvertrages durch den/die Mieter muss nicht gesondert begründet werden. Mieter brauchen – anders als Vermieter – kein berechtigtes Interesse, um einen Mietvertrag kündigen zu dürfen. Es muss auch kein Kündigungstermin genannt werden. „Hiermit kündige ich den Mietvertrag über die von Ihnen gemietete Wohnung in der 2. Etage der Schlossallee 25 zum nächstmöglichen Zeitpunkt” reicht völlig aus.

Dem Kündigungsschreiben des Mieters muss lediglich zu entnehmen sein, dass er das Mietverhältnis mit ordentlicher Frist beenden möchte. Vermieter hingegen müssen eine Kündigung mit einem berechtigten Interesse umfangreich begründen, also z. B. Eigenbedarf darlegen.

Für Mieter beträgt die ordentliche gesetzliche Kündigungsfrist gem. § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB drei Monate. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter vorliegen, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats greift.

Beispiel: Der Mieter kündigt das Mietverhältnis am 2.12.2019 „zum nächstmöglichen Zeitpunkt”, übergibt die Kündigung seinem Vermieter und lässt sich den Empfang bestätigen. Dann endet das Mietverhältnis zum 29.02.2020.

Eine falsche Fristberechnung ist im Übrigen unschädlich, wenn die Frist zu kurz bemessen ist. Kündigt der Mieter also am 2.12.2019 mit Frist bis zum 31.01.2020, endet das Mietverhältnis trotzdem erst zum 29.02.2020.

Eine längere Frist führt aber nicht dazu, dass das Mietverhältnis früher endet. Kündigt der Mieter also am 2.12.2019 das Mietverhältnis zum 31.5.2020, wirkt die Kündigung auch erst zu diesem Termin. Die Kündigungsfrist ist nämlich eine Mindestfrist – Mietern und Vermietern steht es selbstverständlich frei, den Mietvertrag mit einer längeren Frist zu beenden.

Einer Bestätigung der Kündigung oder des Kündigungstermins bedarf es zur Wirksamkeit der Kündigung im Übrigen nicht. Die Kündigung ist eine einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung und wird damit mit Zugang wirksam. Eine Empfangsbestätigung ist lediglich aus Gründen des Zugangsnachweises ratsam.

Der Kündigende muss im Streitfall beweisen, dass seine Kündigung dem Erklärungsempfänger auch zugegangen ist.