Was sollten Sie tun, wenn Sie eine Modernisierungsankündigung erhalten?

Wenn Mieter eine Modernisierungsankündigung erhalten, ist die Aufregung groß. Die Maßnahmen sind oftmals sehr weitreichend und beinhalten zu allem Überfluss auch zumeist eine Mieterhöhung. Mehrheitlich sind Mieter mit den geplanten Maßnahmen und/oder der Mieterhöhung nicht einverstanden. Viele Mieter stellen sich die Frage: Was soll ich jetzt tun? Soll ich die Duldungserklärung unterschreiben?

1. Unterschreiben Sie in keinem Fall sofort die beigefügte Duldungserklärung 

Das Wichtigste ist: Unterschreiben Sie in keinem Fall die Duldungserklärung, wenn Sie nicht mit den geplanten Modernisierungsmaßnahmen allumfassend einverstanden sind. Ist die Duldung zunächst unterschrieben, geben Sie damit zum Ausdruck, dass Sie mit den geplanten Maßnahmen einverstanden sind. Eine solche Duldungserklärung ist unwiderrufbar.

2. Stellen Sie Härtefallanträge 

Viele Mieter sind wirtschaftlich nicht in der Lage die Kosten der Mieterhöhung zu tragen. Dies kann eine Härte gem. § 559 IV BGB darstellen. Die meisten Gerichte sehen die Grenze einer Mieterhöhung bei ca. 30 % des Nettohaushaltseinkommens. Das bedeutet: Ist der zusammengerechnete Verdienst aller Mieter der betroffenen Wohnung so gering, dass die Miete nach der Mieterhöhung mehr als 30 % des Haushaltseinkommens ausmachen würde, muss der Vermieter in der Regel von einer Mieterhöhung absehen. Die Prozentzahl kann jedoch im Einzelfall variieren. (Mehr als 25 %: LG Berlin WuM 2010,88; Miete beträgt bereits 30 % der Rente LG Hamburg WuM 1989, 174)

Wichtig: Stellen Sie den Härtefallantrag innerhalb der Ihnen genannten Frist. Diese ist gesetzlich in § 555d III BGB geregelt.

Der Härtefall muss bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform an den Mieter gesendet werden. 

Selbst die konkreten Baumaßnahmen können bereits zu einer Härte führen. Führen die Baumaßnahmen zu einer unzumutbaren Belastung, müssen auch diese nicht geduldet werden. Dabei sind folgende Faktoren zu berücksichtigen: Die Art, der Umfang und die Dauer der geplanten Maßnahmen und die Einzelfallumstände des Mieters.

Viele Mieter haben körperliche Beeinträchtigungen. Auch körperliche Beeinträchtigungen können zu einer Härte gem. § 555d I BGB führen. Hierbei handelt es sich um die sogenannte soziale Härte. Hierbei sollten Sie ebenfalls frühzeitig Ihre Bedenken und Beschwerden innerhalb der gesetzlichen Frist beim Vermieter geltend machen, um sich später darauf berufen zu können.  

Weitere Härtegründe sind: Schwangerschaft, Krankheit, Behinderung und bevorstehende Examensprüfungen.

Achten Sie darauf, dass Sie die Frist wahren. Außerdem sollten Sie für eine ausreichende Beweisbarkeit sorgen. Schreiben Sie dem Vermieter auf so vielen Wegen wie möglich, um Rechtssicherheit zu schaffen. Es empfiehlt sich zur Fristwahrung ein Dreischritt: 

- per Einschreiben mit Rückschein 

- per E-Mail 

- per Fax mit Sendebestätigung. 

3. Verhandeln Sie mit Ihrem Vermieter

Wir leben in einem Rechtsstaat. Fürchten Sie keine rechtlichen Streitigkeiten mit Ihrem Vermieter. Auch Sie als Mieter haben Rechte und können diese einsetzen. Nutzen Sie die Möglichkeiten, die eine Modernisierungsankündigung bietet:

- Verhandeln Sie mit Ihrem Vermieter. Verlangt dieser von Ihnen eine Duldung, können Sie  

   im Gegenzug mit dem Vermieter über die Bedingungen der Modernisierung verhandeln.

  Unterschreiben Sie nicht, wenn Sie nicht vollumfänglich mit der Modernisierung 

  einverstanden sind.

- Niemals Mitarbeiter des Vermieters ohne Zeugen in die Wohnung einlassen. Keine

   mündlichen Vereinbarungen ohne Zeugen aushandeln!

  Vereinbaren Sie individuelle Bedürfnisse am besten schriftlich! Geben Sie deutlich zum    

  Ausdruck, dass der Einlass keine Duldung der Modernisierungsmaßnahmen bedeutet. 

  Legen Sie auch dies schriftlich nieder.

- Bei erhöhten Belastungen durch die Modernisierung gleich Mietminderung und

   Umsiedlung verlangen (Ersatzwohnung)

- Gemeinschaftlich als Hausgemeinschaft dagegenhalten. Zusammenhalt hilft jedem  

   einzelnen Mieter.

Bei Auszug/ vorübergehender Umzug 

- Wenn nötig, Möbel auf Kosten des Vermieters einlagern lassen

- Umzugskosten erstatten lassen

- Zählerstand von Strom-, Gas- und Heizungszähler vor, während und nach der Begehung des

  Vermieters fotografieren und dokumentieren.

- Umsiedlung in unmittelbarer Nähe zwingend bei Vorliegen von: Schwangerschaft,

  Krankheit und Behinderung.

4. Mängelanzeigen 

Schreiben Sie Mängelanzeigen, sofern es ihnen möglich ist. Per Gesetz (§ 536c I BGB) sind Sie dazu verpflichtet, dem Vermieter jegliche Mängel unverzüglich anzuzeigen. Machen Sie sich diesen Umstand zu Nutze und zeigen Sie dem Vermieter, dass seine Wohnung bereits jetzt in keinem vertragsgemäßen Zustand ist.

5. Wenden Sie sich an ihr Bezirksamt 

Immer mehr Gebiete in Deutschland, insbesondere in Berlin, werden zu einem sogenannten Milieuschutzgebiet gem. § 172 BauGB ausgerufen. Das bedeutet, dass diese Gebietet aufgrund ihrer besonderen sozialen Konstruktion, besonderen Schutz bedürfen. Hier kann es dazu kommen, dass das Bezirksamt des Bezirkes Ihrer Wohneinheit eine sozialverträgliche Vereinbarung mit Ihrem Vermieter getroffen hat. Diese stellt einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter dar und ist für den Vermieter bindend.

6. Schließen Sie rechtzeitig Versicherungen ab 

Klagen sind Teuer. Sind Ihnen also Informationen bekannt, dass in den nächsten Jahren bei Ihnen eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt werden könnte, ist es ratsam eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen. Rechtsschutzversicherungen haben allgemeingültig einen Vorlauf von 3 Monaten. Deshalb sollte diese Entscheidung frühzeitig erfolgen, damit Sie mit keinen unnötigen Unkosten in einem Rechtsstreit konfrontiert werden. Auch ist es ratsam, einem Mieterverein beizutreten. Mietervereine übernehmen oft Rechtsberatungen und bieten im Mieterbeitrag überwiegend eine kostenlose Rechtschutzversicherung in Bezug auf das Mietrecht mit an.

7. Lassen Sie sich rechtlich beraten

Deutsche Vermieter sind geschult. Diese wissen wie sie mit ihren Mietern umgehen müssen. Im Einzelfall kann es dazu kommen, dass Vermieter Sie mit Duldungsaufforderungen überhäufen, nicht verhandeln und auf Forderungen oder Wünsche ihrer Mieter nicht eingehen und schlussendlich den Mieter auf Duldung der Maßnahmen verklagen. Hier ist gerichtlich zu klären, ob der Mieter zur Duldung verpflichtet war und ob es sich bei den geplanten Maßnahmen um Modernisierungsmaßnahmen handelt.

Nicht jede Maßnahme, welche der Vermieter als Modernisierung deklariert, ist auch rechtlich als eine solche zu bewerten. Weiterhin findet nicht jede Maßnahme zu Gunsten des Mieters statt und ist dementsprechend nicht zwingend zu dulden.

Lassen Sie sich rechtlich beraten, um Chancengleichheit zu schaffen.