Was tun bei Schimmel in der Mietwohnung?

Viele Mieter leben in ihren vier Wänden mit Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz. Dabei ist Schimmelbefall in der Wohnung nicht nur unansehnlich, sondern ggf. auch gesundheitsgefährdend oder -schädlich. Betroffene Mieter sind daher verständlicherweise oft schockiert.

Nicht selten bleibt der Vermieter jedoch untätig, macht es sich einfach und wendet lediglich ein, dass der Mieter nicht richtig lüften und heizen würde.

Und so ist die Rechtslage:

Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall in Wohnungen gelten als Mietmangel und der Mieter ist verpflichtet, den Schaden zu melden. Zuständig für die Beseitigung des Schimmels und seiner Ursachen ist grundsätzlich der Vermieter – es sei denn, der Mieter hat diesen durch vertragswidriges Verhalten (unzureichendes Lüften und Heizen) verursacht.

Ist das Vorhandensein von Feuchtigkeit und Schimmelpilz unstreitig, muss allerdings der Vermieter beweisen – in der Regel durch ein Gutachten – dass keine baulichen Mängel als Ursachen hierfür vorhanden sind, wie zum Beispiel Wärmebrücken, Leckagen in wasserführenden Leitungen oder Schäden an der Isolierung. Wenn bauliche Mängel ausgeschlossen sind, kann sich der Mieter entlasten, dass er die Feuchtigkeitsschäden nicht zu vertreten hat. 

Im Rahmen einer gerichtlich geführten Auseinandersetzung werden Sachverständige daher regelmäßig damit beauftragt, neben der Frage nach vorhandenen baulichen Mängeln der Wohnung auch das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zu überprüfen.

Wie soll ich mich verhalten? 

Die Wohnung muss grundsätzlich so beschaffen sein, dass bei normalem Wohngebrauch keine Feuchtigkeitsschäden entstehen. Bildet sich trotz sorgfältigen Heizens und Lüftens Schimmel in der Wohnung, muss der Mieter tätig werden.

Mängelanzeige

Als erstes gilt es, den Vermieter unverzüglich über den Schimmelbefall zu informieren. Hierzu ist der Mieter gesetzlich verpflichtet. Es empfiehlt sich, dies schriftlich zu tun und hierbei auf eine nachweisbare Zustellung der Mängelanzeige zu achten.

Fristsetzung und Geltendmachung einer Mietminderung

Die Mängelanzeige sollte neben der konkreten Schilderung von Umfang, Ausmaß und Lage des Schimmels auch unbedingt eine Fristsetzung zur Beseitigung enthalten sowie die Ankündigung der Mietminderung. 

Man sollte dem Vermieter gegenüber ausdrücklich erklären, dass die Zahlung der vollen Miete unter Vorbehalt erfolgt und auch bei den Überweisungen der Miete zusätzlich beim Verwendungszweck ergänzen: „unter Vorbehalt“.

Nicht einfach Miete einbehalten!

Die Kürzung der Miete unter Berufung auf das Minderungsrecht birgt für den Mieter erhebliche Risiken. Sofern nämlich die Ursache des Schimmelbefalls und ggf. auch die Höhe der Mietminderung nicht gerichtlich geklärt sind, droht ab einer gewissen Höhe des vorgenommenen Einbehalts eine Kündigung wegen des vermeintlichen „Mietrückstandes“ durch den Vermieter. Der sichere Weg für den Mieter ist daher, zunächst bis auf Weiteres die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen.

Wenn der Vermieter dann nicht tätig wird, empfiehlt es sich, einen qualifizierten Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht wegen der erforderlichen gerichtlichen Geltendmachung und Durchsetzung der Ansprüche hinzuzuziehen. Der Vermieter kann auf Mängelbeseitigung verklagt und die Höhe der Minderungsquote vom Gericht verbindlich festgestellt werden.

Die Verfahrenskosten – einschließlich der im Prozess ggf. erforderlichen Kosten für die Einholung von Sachverständigengutachten – werden bei bestehendem Versicherungsschutz von den Rechtsschutzversicherungen getragen.

Daneben können im Einzelfall für den Mieter auch noch weitere Ansprüche in Betracht kommen. Insbesondere kann dieser unter bestimmten Voraussetzungen sogar zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein.