Welche Auswirkungen hat der Tod des Vermieters auf den bestehenden Mietvertrag?

Was passiert mit dem bestehenden Mietvertrag, wenn der Vermieter einer Wohnung verstirbt? Eine Situation, die unerwartet und schnell eintreten kann und viele Fragen hervorruft, vor allem bei Mietern.

Mit dem Tode einer Person geht nach § 1922 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) deren Vermögen (die Erbschaft) als Ganzes, auf eine oder mehrere andere Personen (die Erben) über. Ist die verstorbene Person im Besitz einer Wohnung und hat diese vermietet, so tritt der Erbe in dessen Fußstapfen und wird zum neuen Vermieter und Ansprechpartner.  

Hat der Erbe des Erblassers das Recht drauf, den bestehenden Mietvertrag zu beenden oder abzuändern?

Der bestehende Mietvertrag darf weiterhin nur nach den gesetzlich bestehenden Vorschriften beendet werden. Es muss somit ein ordentlicher oder außerordentlicher Kündigungsgrund vorliegen. 

Beispielsweise besteht ein ordentlicher Kündigungsgrund gegenüber dem Mieter, aufgrund von Eigenbedarf. Eigenbedarf besteht, wenn der Erbe direkt, oder ein naher Angehöriger (wie beispielsweise Eltern, Geschwister oder Kinder) die Wohnung nutzen möchte. Der Weiterverkauf der Wohnung ist kein Grund zur Kündigung aufgrund von Eigenbedarf.

Ein außerordentlicher Kündigungsgrund liegt beispielsweise vor, sobald sich der Mieter im Zahlungsverzug mit der monatlich zuzahlenden Miete befindet. In diesem Fall muss der Vermieter darlegen und beweisen können, dass Rückstände bestehen. Es ist nicht ausreichend, wenn Rückstände lediglich in Form eines Saldos dargestellt werden. Es muss vielmehr aus der Kündigungserklärung oder der Klagebegründung hervorgehen, mit welchen Rückständen sich der Mieter für welchen Monat in Verzug befindet.

Auch Mieter unterliegen weiterhin den gesetzlichen Vorschriften einer Kündigung. Im Klartext darf der Mieter also grundlos nur innerhalb der Dreimonatsfrist oder fristlos aus wichtigem Grund das Mietverhältnis beenden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder entzogen wird.

Mieterhöhungen sind weiterhin nur möglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben sind. Demnach besteht unter anderem die Möglichkeit einer Mieterhöhung aufgrund gestiegener Nebenkosten oder einer vorangegangenen Modernisierung. Auch die Anpassung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze, ist möglich.

Was passiert, wenn der Erbe die Wohnung weiterverkauft?

Kauf bricht Miete nicht. Wenn der Erbe des Vermieters also die Wohnung verkauft, dann ändert sich auch hier nichts an dem bestehenden Mietvertrag. Der neue Eigentümer tritt an Stelle des Verkäufers und wird automatisch zum neuen Vermieter.

Viele Mieter fragen sich, ob hier ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht. Nein. Dieser bestünde nur, wenn beispielsweise der Fall vorläge, dass der Rechtsnachfolger eines gesamten Mietshauses die Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln möchte und diese dann verkauft. Die Mieter der umgewandelten Eigentumswohnung haben beim Erstverkauf ein Vorkaufsrecht.

Was passiert mit der Wohnung, wenn keine Erben vorhanden sind?

Hat der Verstorbene keinen Rechtsnachfolger, dann tritt der Fiskus, d.h. der Staat im Wege der Gesamtrechtsnachfolge in das Mietverhältnis ein. Auch in diesem Fall entstehen keine Änderungen in Hinsicht auf das bestehende Mietverhältnis.

Fazit

Es besteht somit kein Grund zur Sorge für den Mieter. Im Todesfall des Vermieters bleibt das Mietverhältnis vollumfänglich bestehen. Rechte und Pflichten des Erblassers, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, werden vollumfänglich von seinen Erben übernommen bzw. gehen an diese über.

Bei Fragen rund um das Wohneigentums- und Mietrecht steht Ihnen unsere Kanzlei gern zur Verfügung.