Widerruf des Mietvertrages durch den Mieter – ja geht denn das?

Die am 13.06.2014 in Kraft getretene Gesetzesänderung, mit welcher der Gesetzgeber eine EU-Verbraucherrechte-Richtlinie umgesetzt hat, führte zu einer Neuregelung bei sog. Haustür- und Fernabsatzgeschäften.

Nach § 312 BGB sind diese neuen Vorschriften auf Verbraucherverträge, d.h. Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, anzuwenden, die eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand haben. Ganz neu und für viele überraschend dürfte sein, dass diese Vorschriften jetzt auch für „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“ gelten.

Grundsätzlich kommt ein Widerrufsrecht für den Mieter dann in Betracht, wenn ein Verbrauchervertrag außerhalb von Geschäftsräumen des Vermieters bzw. dessen Vertreter geschlossen wird. Ob ein Vermieter als Unternehmer nach § 14 BGB anzusehen ist, richtet sich nach den konkreten Umständen im Einzelfall. Entscheidend dabei ist, ob der Vermieter aufgrund seiner kaufmännischen und rechtlichen Kenntnisse dem unerfahrenen Verbraucher überlegen ist, so dass dem Verbraucher durch das gesetzliche Widerrufsrecht die Möglichkeit eröffnet werden soll, sich wieder von dem Vertrag schnell zu lösen. Dies kann bereits bei einem Vermieter anzunehmen sein, der mehr als 2 Wohnungen vermietet und damit über erhebliche Erfahrungen in diesem Bereich verfügt.

Anwendbar sind die Vorschriften auf sämtliche vertragliche Vereinbarungen der Mietparteien, d.h. den Mietvertrag selbst, aber beispielsweise auch weitere Vereinbarungen, wie z.B. ein Übergabeprotokoll bei Mietbeginn oder -ende, welches in den Mieträumen unterschrieben wird.

Hat der Vermieter den Mieter nicht ordnungsgemäß über dessen Widerrufsrecht belehrt, kann dieser sogar bis zu 1 Jahr und 2 Wochen nach Vertragsschluss diesen noch widerrufen. Übt der Mieter sein Widerrufsrecht fristgerecht aus, hat das zur Folge, dass der zunächst wirksame Vertrag rückabgewickelt werden muss. Dabei sind die wechselseitig empfangenen Leistungen unverzüglich zurückzugewähren, was in der Rechtspraxis bedeutet, dass der Vermieter verpflichtet ist die gesamte Miete zurückzuzahlen ohne dass ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht. Im schlimmsten Fall könnte der Mieter 1 Jahr kostenlos die Mietsache nutzen!

Das Widerrufsrecht ist nach § 314 Absatz 4 BGB nur dann ausgeschlossen, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat. Hier herrscht noch eine ungesicherte Rechtsprechung darüber, wann diese Voraussetzungen erfüllt sind.

Für Vermieter mehrerer Objekte ist es daher zukünftig ratsam, sich bereits im Rahmen von Vertragsverhandlungen mit neuen Mietinteressenten anwaltlich beraten zu lassen, um etwaige Fallstricke zu vermeiden.