Wie kann ich als Mieter die Mietpreisbremse nutzen?

Seit dem 01.06.2015 ist die Mietpreisbremse in Berlin in Kraft getreten, womit der Mietpreis bei einer Neuvermietung die ortsübliche Miete nicht mehr als 10% übersteigen darf. 

Davon kann man als Mieter durchaus profitieren.

Zunächst muss die angemietete Wohnung in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse fallen. Dafür muss der Mietvertrag am 01.06.2015 oder danach abgeschlossen worden sein. Zudem darf es sich bei dem Wohngebäude nicht um ein nach dem 01.10.2014 errichtetes Haus oder ein modernisiertes Wohnhaus, bei welchem die Modernisierungskosten ca. ein Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung erreichen, handeln.

Was kann man jedoch als Mieter tun, wenn man in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse fällt und trotzdem eine überhöhte Miete zahlt?

Zunächst ist wichtig, dass schnell gehandelt wird. Die überhöhte Miete muss unverzüglich beim Vermieter gerügt werden, ab diesem Zeitpunkt ist es erst möglich die zu viel gezahlte Miete zurück zu verlangen. Dies geschieht nach § 556g Abs. 1, 2 BGB i. V. m. §§ 812ff. BGB. Nach § 556d Abs. 1 BGB ist die Miete teilweise unwirksam, der zu viel gezahlte, überhöhte Teil ist nicht rechtens und kann somit zurückverlangt werden, da dem Vermieter kein Recht auf die nach der Mietpreisbremse zu viel gezahlte Miete zusteht. Dabei ist jedoch zu beachten, dass nach § 556g Abs. 2 S. 1, S. 2 BGB der Mieter nur die Miete zurückverlangen kann, welche nach der Rüge an den Vermieter fällig wird. Das bedeutet, wenn die überhöhte Miete in der Mitte eines Monats gerügt wird und die Zahlung der Miete für den Anfang des jeweiligen Monats vertraglich vereinbart ist, kann erst die Miete für den auf die Rüge folgenden Monat anteilig zurückverlangt werden. Zudem sollte die Rüge mit Tatsachen begründet werden, welche dem Mieter bekannt sind. Zum Beispiel kann der Mieter anhand des Berliner Mietspiegels prüfen, ob seine Miete über den zulässigen 10% liegt und eine Abweichung davon als Begründung angeben. Wurden dem Mieter bei Vertragsschluss spezielle mietpreisbildende Faktoren, wie zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen mitgeteilt, so müssen diese bei der Rüge bezüglich der Bildung des Mietpreises ebenfalls berücksichtigt werden. Es ist jedoch nicht erforderlich vor der Rüge Auskünfte beim Vermieter über die konkrete Mietpreisbildung einzuholen, für die Begründung der Rüge reicht es aus, dass sich der Mieter allein auf ihm bekannte Tatsachen stützt. Wichtig ist auch in der Rüge den konkreten Betrag zu nennen, um welchen die zulässige Höchstmiete überschritten wird. Die Rüge an den Vermieter muss dabei schriftlich erfolgen, wobei E-Mail und Fax ausreichend sind.

Allgemein ist die Feststellung eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse abhängig von der Feststellung der zulässigen Miete, der Modernisierungsmiete, der Vormiete oder einer umfassenden Modernisierung der Wohnung. Aus diesen Faktoren lässt sich erst ableiten, ob tatsächlich ein Verstoß vorliegt oder nicht. Dies sind mitunter Faktoren, die dem Mieter nicht bekannt sind und auch nicht bekannt sein können, da sie im Bereich des Vermieters liegen. Jedoch kann es von Vorteil sein, sich als Mieter Kenntnis über eben jene Faktoren zu verschaffen. Dafür steht dem Mieter gegenüber dem Vermieter ein Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB zu, wenn diese Informationen nicht allgemein zugänglich sind, wenn also der Mieter sich auf keinem anderen Weg Zugang zu diesen Informationen beschaffen kann. Dabei kann der Mieter jedoch nur Auskunft über solche Informationen verlangen, die dem Vermieter bekannt sind oder die der Vermieter ohne weiteres ermitteln kann.

Kenntnis dieser Faktoren ist jedoch nicht Voraussetzung für die oben beschriebene Rüge, kann jedoch zur besseren Absicherung, ob ein Anspruch auf Rückzahlung der vermeintlich zu viel gezahlten Miete besteht oder nicht, durchaus von Vorteil sein.  

In jedem Fall ist es ratsam bei Unsicherheiten über die Rechtmäßigkeit der Miethöhe den Mieterverein oder einen Anwalt zu befragen.