Wohnfläche im Mietvertrag ist Beschaffenheitsvereinbarung!

Wohnfläche im Mietvertrag ist Beschaffenheitsvereinbarung !

Der Bundesgerichtshof hat sich im Juni 2021 erneut mit der Frage rund um das Thema der Wohnflächenangabe in Mietverträgen beschäftigt und der konkreten Frage, ob hierein eine Beschaffenheitsvereinbarung gesehen werden kann, mit dann gravierenden Folgen für den Vermieter.

Sachverhalt:
In einem Mietvertrag wurde vereinbart, dass die zu mietenden Flächen ca. 180 qm betragen. Im Rahmen einer späteren Mieterhöhung, haben die Mieter nachgemessen, stellten eine Wohnfläche von nur rund 145 qm fest und lehnten damit nicht nur die Mieterhöhung ab, sondern forderten rund 50.000 € zurück wegen jahrelanger Überzahlung.

Ergebnis:
Die Angabe der Wohnfläche ist auch dann keine bloß unverbindliche Beschreibung, wenn der Zusatz „circa oder ca.“ verwendet werde, sondern dies sei eine Beschaffenheitsvereinbarung. Folge hiervon ist, dass die Rechtsprechung des BGH bzgl. einer Abweichung von mehr als 10% zum tragen komme und es in diesem Falle einen Mangel darstelle und hieraus entsprechende Rückzahlungspflichten bzw. Minderungspflichten des Mieters erwachsen.

Weiter sagt der BGH aber, dass bei preisfreiem Wohnraum, auf die Vorstellung der Vertragsparteien abzustellen sei, welche Flächen sie als Wohnfläche in die Berechnung mit einbeziehen wollten.
Im vorliegenden Fall wurden die zu mietenden Räume sowie Ebenen exakt bezeichnet, sodass es allein auf die ca.-Angabe und die faktisch vorhandene Wohnflächenabweichung nicht ankam. Die Parteien können eben in gewissen Grenzen selbst vereinbaren, was sie unter Wohnfläche verstehen und sogar Räume einbeziehen, da nach der Wohnflächenverordnung nicht eingerechnet werden dürfen. Sofern nur aufgrund dieses Umstandes Abweichungen über 10% hervortreten, liegt kein Mangel vor. Ein Mangel läge vor, wenn keine Einbeziehung der Räumlichkeiten stattgefunden hätte und nur ausschließlich die Quadratmeterangabe vereinbart worden wäre. Mithin ist der Vermieter im vorliegenden Fall mit einem blauen Auge davon gekommen und musste die Mietminderung nicht zahlen. (vgl. BGH, Beschluss vom 22.06.2021, VIII ZR 26/20)

Lösung:
Sofern die Wohnflächenangabe unter Beachtung der Berechnungsweise nach der Wohnflächenverordnung deutlich über 10% abweicht, ist noch nichts verloren, sofern die Parteien eine „eigene“ Vereinbarung getroffen haben, welche Flächen und Räume in die Wohnflächenberechnung einfließen soll.

Bestenfalls werden Mietverträge unter Berücksichtigung dieser Entscheidung gestaltet, alternativ werden die zu mietenden Flächen angegeben, eine exakte qm-Angabe gar verhindert.