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Wohnfläche muss in den Kaufvertrag
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Beim Kauf gebrauchter Immobilien wird die Wohnfläche oft nur im Exposé angegeben oder mündlich geäußert. Der Notarvertrag hat in der Regel einen Gewährleistungsausschluss wegen Sachmängel des Gebäudes und des Grundstücks. Der BGH (Urteil vom 06.11.2015-V ZR 78/14) hat bei einer Flächenabweichung von ca. 30 qm einen Rückzahlungsanspruch des Käufers wegen verringerter Wohnfläche mangels Beschaffenheitsvereinbarung verneint. Die Flächenangabe von 200 qm wurde im Exposé und Internet beworben. Tatsächlich waren es nur 171 qm.
Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 I 1 BGB.
Eine Haftung wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung (Angabe im Exposé) besteht nur dann, wenn der Verkäufer die Unrichtigkeit positiv kannte oder wenn er trotz Bestehen einer Aufklärungspflicht die gebotenen Informationen arglistig nicht offengelegt hat.
Wollen Sie als Käufer sich hier absichern, müssen die Wohnflächenangabe oder sonstige Beschaffenheitsmerkmale mit in die notarielle Urkunde aufgenommen werden.
Die Beurkundungspflicht soll dafür sorgen, dass der Vertrag alle Vereinbarungen vollständig enthält. Würde man wie früher davon ausgehen, dass neben dem notariellen Vertrag nicht beurkundete Vereinbarungen gelten sollten, muss diese zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages führen.
Bei Fragen zum Thema Verkauf /Kauf einer Immobilie berät Sie gerne Frau Fachanwältin Petra Huber aus Mannheim.
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