Wohnraummietrecht - Eigenbedarfskündigung

Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2015 in zwei Entscheidungen präzisiert, unter welchen Voraussetzungen eine Eigenbedarfskündigung von Wohnraum durch den Vermieter rechtmäßig ist.

BGH Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14

Bzgl. der Frage, ob ein tatsächlicher Bedarf des Vermieters besteht, hat der BGH im Februar dieses Jahres entschieden, dass ein Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages keine „Bedarfsvorschau“ vornehmen muss.

Eine Kündigung wegen nach Mietvertragsabschluss entstandenen Eigenbedarfs sei auch dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn das Entstehen des Eigenbedarfs für den Vermieter zwar vor Mietvertragsabschluss erkennbar gewesen wäre, er jedoch eine solche Kündigung bei Vertragsabschluss nicht erwogen hat.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Vermieter ihren Eigenbedarf nicht jahrelang im Voraus planen müssen.

BGH Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 166/14

In dem hier entschiedenen Fall hat der Vermieter den Eigenbedarf für seinen Sohn an einer ca. 125 qm großen Wohnung angemeldet. Letzterer wollte mit einem Studienfreund in einer Wohnung zur Bildung einer Wohngemeinschaft zusammenziehen.

Grenzen sind dem Eigennutzungswunsch dort gesetzt, wo dieser rechtsmissbräuchlich wäre. Dies komme in Betracht, wenn der Vermieter über vergleichbaren anderen freien Wohnraum verfügt oder weit überhöhter Wohnbedarf angemeldet werde. Ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, sei aber nicht anhand pauschaler Grenzen wie Wohnfläche, Anzahl der Zimmer etc. zu messen. Es ist vielmehr eine Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen.

Weiter muss der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt werden, und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen sein.

Nach dem BGH kommt eine Eigenbedarfskündigung nicht nur dann in Betracht, wenn der Vermieter selbst an dem „Zusammenleben“ seines Angehörigen mit einem Dritten im Rahmen einer Lebensgemeinschaft ein eigenständiges Interesse hat. Der Entschluss eines Alleinstehenden, eine „kameradschaftliche Wohngemeinschaft“ bilden zu wollen ist dem BGH ebenso schützenswert wie der von Lebenspartnern gefasste Entschluss, gemeinsam eine Wohnung zu beziehen.

Ausdrücklich nicht entschieden hat der BGH, ob dies auch gelten soll, wenn die Wohngemeinschaft aus rein wirtschaftlichen Gründen gebildet werden soll und von vorneherein auf Auswechslung ihrer Mitglieder angelegt ist (sog. Zweck-Wohngemeinschaft).

Schließlich hat der BGH darauf hingewiesen, dass eine Eigenbedarfskündigung auch bei lediglich vorübergehendem Nutzungswunsch gerechtfertigt sein kann.

„Die Dauer des Eigenbedarfs ist für die Frage, ob der Nutzungswunsch anerkennenswert ist, also auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht, nicht allein maßgeblich.“

Beate Rüdlin
Rechtsanwältin für
Miet- und WEG-Recht