Wohnungsrecht bei Umzug des Berechtigten in ein Pflegeheim

Oftmals enthalten die schuldrechtlichen Vereinbarungen, welche der Bestellung eines Wohnungsrechtes zugrunde liegen, keine Regelung, wie die Wohnung genutzt werden soll, wenn der Berechtigte dieses höchst persönliche Recht aufgrund Umzuges in ein Pflegeheim nicht mehr ausüben kann. So lag es auch im vorliegenden Fall, den der BGH mit Urteil vom 09.01.2009 zum Az. V ZR 168/07 zu beurteilen hatte. Die Beklagte hatte ihrer Mutter ein grundbuchlich gesichertes unentgeltliches lebenslanges Wohnungsrecht an der Erdgeschosswohnung des ihr übertragenen Hausgrundstückes bestellt. Nachdem die Mutter in einem Pflegeheim betreut wer­den musste, vermietete die Beklagte die Wohnung. Nunmehr wandte sich der Sozialhilfeträger wegen der nicht ge­deckten Heimpflegekosten an die Beklagte und verlangte von dieser aufgrund Überleitung eines ver­traglichen Ausgleichsanspru­ches für das nicht mehr wahrnehmbare Wohnrecht u.a. die hieraus er­zielten Mieteinnahmen.

Ein solcher Anspruch auf Geldersatz ist dem dinglichen Wohnungsrecht selbst nicht zu ent­nehmen. Dieser kann sich nur aus der zugrundeliegenden schuldrechtlichen Vereinbarung ergeben, welche sich hierzu allerdings nicht verhielt. Auch eine Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage kam vorliegend nicht in Be­tracht, da der Umzug in ein Pflegeheim keine unvorhergesehene Änderung der zur Ge­schäftsgrundlage erhobenen Umstände darstellt, sondern die Parteien bei einem lebenslan­gen Wohnungsrecht vielmehr mit dauerhafter Pflegebedürftigkeit rechnen müssen. Dem gegenüber wäre eine Anpassung des der Bestellung des Wohnungsrechtes zugrunde liegen­den Vertrages vorrangig. Dies kam insbesondere deshalb in Betracht, weil die Möglichkeit des Wegzuges vorliegend offensichtlich nicht bedacht worden war bzw. hieraus der falsche Schluss gezogen wurde, dass das Wohnungsrecht dann erlö­schen würde, was die Annahme einer hierfür erforderlichen planwidrigen Regelungslücke na­helegte. Wäre die Beklagte hier­nach zur Vermietung der Wohnung berechtigt gewesen, so würde, da das Wohnungsrecht in aller Regel einen Teil der Altersvorsorge darstellt, gleich­falls nahe liegen, die Einnahmen hieraus auch der Berechtigten zuzuweisen. Die Annahme einer ent­sprechenden Vermietungsverpflichtung hingegen entspräche nicht dem hypo­thetischen Parteiwillen. Der BGH ver­absäumt nicht darauf hinzuweisen, dass ein dem Wohnungsberechtigten nahestehender Ei­gentümer ein Nutzungsentgelt hiernach nicht zu entrichten hätte, wenn er die Wohnung für eigene pri­vate Zwe­cke nutzt oder sie einem nahen Familienan­gehörigen unentgeltlich zur Nutzung überlässt. Der Gesichtspunkt der Alterssicherung zwin­ge schließ­lich nicht dazu, die Wohnung zur Sicherung der Lebensgrundlage des Berechtig­ten ein­zusetzen, wenn er selbst das Wohnungsrecht nicht mehr ausüben könne.

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