252 Anwälte für Öffentliches Baurecht

Mit dem Öffentlichen Baurecht werden alle Rechtsbereiche erfasst, die aus Sicht der Allgemeinheit und der Nachbarn bestimmen, ob die Errichtung, Beseitigung oder Änderung eines Bauvorhabens zulässig ist. Von seinem Regelungsbereich grenzt es sich als Teilbereich des Öffentlichen Rechts von dem privaten Baurecht und Architektenrecht ab, das die zivilrechtlichen Rechtsbeziehungen zwischen Bauherr, Bauunternehmer, Architekt und anderen an einem Bauprojekt beteiligten Personen betrifft.

Bauplanungsrecht

Das Öffentliche Baurecht lässt sich in zwei Teilbereiche unterteilen, das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht betrifft die Bebaubarkeit von Grundstücken und ist hauptsächlich im Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Das Bauordnungsrecht ist Ländersache und betrifft etwa konkrete Sicherheits- und Gefahrenvorschriften für einzelne Bauvorhaben. Sie finden sich in den Bauordnungen (BauO) der Bundesländer, die ganz konkrete Regeln aufstellen, etwa zu Abstandsflächen, zulässiger Höhe von Gebäuden u.v.m. Zudem sind weitere zahlreiche Sondervorschriften zu beachten, beispielsweise Richtlinien für den Brandschutz, Denkmalschutz, das Straßen- und Wegegesetz, das Wasserrecht oder das Bundesnaturschutzgesetz.

Baugesetzbuch

Regelungsbereich des Baugesetzbuchs (BauGB) ist die städtebauliche Planung (z.B. Bauleitpläne, Bebauungsplan), ihre Sicherung, das Bodenordnungsrecht (z.B. zur Teilbarkeit von Grundstücken), Erschließung von Grundstücken, Enteignung, Kosten im Überblick und wie Sie sparen können">Sanierungsmaßnahmen und Entwicklungsmaßnahmen sowie die Umweltverträglichkeitsprüfung von Vorhaben. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ergänzt das BauGB, teilt Flächen in bestimmte Gebietsarten ein (Wohngebiet, Industriegebiet, Mischgebiet etc) und legt fest, welche bauliche Nutzung im allgemeinen in diesem Gebiet zulässig ist. Beispiel: In einem Gewerbegebiet sind gemäß § 8 BauNVO nur Gewerbebetriebe, Lager- und Bürogebäude gestattet. Nur ausnahmsweise sind hier Vergnügungsstätten und Gebäude für soziale oder kirchliche Träger zulässig.

Bauleitplanung

Diese gesetzlichen Vorgaben haben Gemeinden und Städte bei der Aufstellung des sogenannten Bauleitplans zu beachten, also des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, der zur Vorbereitung eines Bebauungsplans dient. Beide werden von der Gemeinde oder Stadt durch Satzung beschlossen und sind für die Beurteilung entscheidend, ob für ein konkretes Bauvorhaben eine Baugenehmigung erteilt wird. Denn das Bauleitplanungsrecht basiert zu einem großen Teil auf dem sogenannten Planmäßigkeitsprinzip, wonach die Bebauung von Grundstücken vorrangig auf Bebauungsplänen basieren soll. Dies soll Gemeinden und Städten ermöglichen, planerische Maßnahmen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu ergreifen.

Die Betroffenen sind bereits im Vorfeld eines Bebauungsplanes zu beteiligen, also Nachbargemeinden, Fachbehörden zum Beispiel für Straßenbau, Landwirtschaft und Naturschutz. In einem Bebauungsplan kann festgelegt werden, welche Flächen des Gemeindegebietes wie baulich genutzt werden dürfen oder auch konkret wie die städtebauliche Flächenbegrenzen verläuft, wo ein Wohngebiet oder ein Industriegebiet angesiedelt wird und wo die Bebauung endet.

Bauordnungsrecht

Neben den Vorschriften des Bauleitplanungsrechts muss die Baubehörde darauf achten, dass das Bauvorhaben auch dem Bauordnungsrecht entspricht. Das Bauordnungsrecht stellt detaillierte Anforderungen an die Grundstücksbebauung, Wände, Decken, Aufzüge, Treppen etc. Ein Bauprojekt darf insbesondere nicht die öffentliche Sicherheit und Ordnung gefährden, d.h. Leib, Leben, Gesundheit und natürliche Lebensgrundlagen. Die Behörde der Bauaufsicht ist für die Erteilung einer Baugenehmigung, aber auch zur Gefahrenabwehr berechtigt und darf bei einer drohenden Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung die notwendigen Gegenmaßnahmen ergreifen und die Baubeseitigung und Baueinstellung etc. anordnen. In diesem Zusammenhang ist sie als Behörde für die ordnungsrechtliche Bauabnahme zuständig und entscheidet darüber hinaus auch über Anträge in Hinblick auf die sogenannte Nutzungsänderung, wenn die Nutzung eines bereits bestehenden Gebäudes beispielsweise von einer Nutzung als Wohngebäude in eine gewerbliche Nutzung geändert werden soll.
 
Je nach Einzelfall sind der Bauherr, ein Nachbar oder die Gemeinde bzw. Stadt klagebefugt. Nach einem eventuell erfolglosen Widerspruch bei der Bauaufsichtsbehörde werden Rechtsstreitigkeiten des Öffentlichen Baurechts im Verwaltungsgerichtsverfahren geltend gemacht, also dem Verwaltungsgericht (erste Instanz) und dem Oberverwaltungsgericht als nächst höhere Instanz und schließlich vor dem Bundesverwaltungsgericht. Soweit ein Grundrechtseingriff strittig ist, wird der Prozess in letzter Instanz von dem Bundesverfassungsgericht entschieden. Ist die Entscheidung einer Baubehörde fehlerhaft, so kann der Betroffene Ansprüche aus Amtshaftung geltend machen.

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